Cesión de contratos de arrendamiento en Colombia: Aspectos Importantes
Cesión de un contrato de arrendamiento es un tema relevante en el ámbito inmobiliario colombiano que puede generar interrogantes tanto para arrendadores como para arrendatarios. En este artículo, encontrará información fundamental sobre cuándo es válida la cesión de un contrato de arrendamiento y qué factores debe tener en cuenta para llevarla a cabo con éxito.
¿Qué es la cesión de un contrato de arrendamiento y en qué consiste?
La cesión de un contrato de arrendamiento es el acto mediante el cual una de las partes del contrato (arrendador o arrendatario) transfiere sus derechos y obligaciones a un tercero, con el consentimiento de la otra parte.
En términos simples, es un cambio de titular en el contrato, manteniendo las mismas condiciones pactadas inicialmente.
Este proceso está regulado por el artículo 1681 del Código Civil colombiano, que permite la cesión siempre que no esté prohibida expresamente en el contrato o en la ley.
Cesión del contrato por parte del arrendatario
Para que el arrendatario pueda realizar la cesión del contrato de arrendamiento, debe contar con la autorización previa y expresa del arrendador. De no hacerlo, la cesión se considera prohibida y sin validez legal, lo que puede acarrear la terminación del contrato o sanciones según lo dispuesto en la normativa colombiana.
Esta obligación está regulada en:
- Artículo 2004 del Código Civil Colombiano, que prohíbe transferir derechos sin consentimiento del acreedor.
- Artículo 17 de la Ley 820 de 2003, aplicable a contratos de vivienda urbana.
- Artículo 523 del Código de Comercio, que establece la necesidad de autorización en contratos comerciales.
En la práctica, esta figura se presenta con frecuencia en locales comerciales, donde el arrendatario transfiere su posición contractual a un tercero para continuar con la misma actividad o negocio, siempre dentro del marco legal y con la debida aprobación del propietario.
Cesión de contrato de arrendamiento por parte del arrendador
El arrendador también puede ceder el contrato de arrendamiento, generalmente en dos casos:
Venta del inmueble
Cuando el propietario vende la propiedad arrendada, el comprador asume la posición de arrendador, manteniendo los derechos y obligaciones vigentes.
El contrato no se extingue con la venta, sino que continúa bajo el nuevo titular, conforme al artículo 2035 del Código Civil.
Embargo del inmueble
Cuando un inmueble arrendado es objeto de embargo, no se produce una cesión del contrato de arrendamiento.
La medida judicial solo limita la disposición del bien, pero no modifica las obligaciones existentes entre las partes.
En este caso, el arrendatario debe seguir pagando el canon al arrendador hasta que el juez del proceso designe un secuestre o administrador judicial.
Desde ese momento, él secuestre será quien reciba los pagos y administre el bien, según lo previsto en el Código General del Proceso (Ley 1564 de 2012).
Pautas para efectuar la cesión de un contrato de arrendamiento con éxito
La cesión de un contrato de arrendamiento es un proceso delicado que requiere de ciertas pautas para llevarse a cabo de manera exitosa. Aquí hay algunas recomendaciones importantes a tener en cuenta:
- Comunicación con todas las partes: Es fundamental que el arrendador, el arrendatario y el cesionario estén en constante comunicación durante todo el proceso de cesión. La transparencia y el acuerdo entre todas las partes son clave para asegurar una cesión exitosa.
- Acuerdo por escrito: La cesión debe formalizarse mediante un contrato por escrito en el cual se especifiquen claramente los términos y condiciones de la cesión, así como las obligaciones y responsabilidades de cada parte involucrada.
- Aprobación del arrendador: Tanto en la cesión por parte del arrendador como en la cesión por parte del arrendatario, es necesario contar con la aprobación expresa del arrendador. Esta aprobación debe ser documentada por escrito.
- Registro ante notario: Aunque no es obligatorio, registrar la cesión ante notario puede brindar mayor seguridad jurídica a todas las partes involucradas.
MODELO DE CESIÓN DE UN CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
👀 Antes de firmar, léelo con lupa
Este modelo tiene un propósito orientativo. Para asegurar su validez jurídica y evitar inconvenientes, consúltalo siempre con un abogado o asesor inmobiliario antes de firmar.
Preguntas frecuentes
¿Qué responsabilidades mantiene el arrendatario original después de la cesión del contrato?
Incluso después de realizar la cesión, el arrendatario original puede conservar ciertas responsabilidades frente al arrendador, especialmente si no se pacta expresamente su liberación en el acuerdo de cesión. Esto implica que, ante un eventual incumplimiento del nuevo arrendatario, el arrendador podría exigirle el cumplimiento de las obligaciones contractuales, como el pago del canon, los servicios y la conservación del inmueble.
Por ello, es fundamental que la cesión del contrato de arrendamiento se formalice por escrito, con el consentimiento del arrendador y el nuevo arrendatario, dejando claro si el arrendatario inicial queda liberado total o parcialmente de sus compromisos. Se recomienda realizar este proceso con asesoría legal o el acompañamiento de una inmobiliaria para garantizar que la cesión sea válida, transparente y cumpla con lo establecido en la legislación colombiana.
¿Un arrendador puede ceder el contrato a una inmobiliaria?
Sí, el arrendador puede ceder la administración del contrato a una inmobiliaria, siempre que lo notifique por escrito al arrendatario y este manifieste su aceptación. Esta cesión implica que la inmobiliaria asumirá la gestión administrativa del contrato (como la recepción de pagos, atención de reparaciones, seguimiento de vencimientos y comunicación directa con el inquilino), sin que ello modifique las condiciones originales del arrendamiento.
Es importante resaltar que esta cesión no transfiere la titularidad del contrato, sino únicamente la administración, por lo que el arrendador sigue siendo el responsable legal frente al arrendatario. Para que el proceso sea válido, debe formalizarse mediante un documento firmado por ambas partes, garantizando transparencia y cumplimiento con la normativa vigente en materia de arrendamientos en Colombia.
¿Qué diferencia hay entre la cesión y la subrogación del contrato?
La cesión del contrato implica una transferencia voluntaria de los derechos y obligaciones a un tercero, con autorización previa de la otra parte.
En cambio, la subrogación ocurre automáticamente por ley, como en casos de fallecimiento o sucesión, donde una persona asume la posición contractual del titular original.
