Nueva ley de alquileres en Colombia: qué pagos extra deberán asumir los inquilinos
Con la reciente reforma a la Ley de alquileres, arrendar una vivienda en Colombia implica ahora considerar aspectos más allá del pago mensual. El uso diario del inmueble genera un desgaste natural en pisos, paredes, instalaciones eléctricas y sanitarias, aspectos que antes no siempre recaían sobre el inquilino. Con la nueva normativa, estos detalles cobran relevancia, ya que ciertos cuidados y reparaciones pueden trasladarse contractualmente al arrendatario.
Además, cualquier modificación o instalación que mejore la funcionalidad de la vivienda, como servicios de internet de alta velocidad, acometidas de gas o puntos de carga para vehículos eléctricos, debe ser pactada explícitamente. Así, el contrato refleja de manera más clara qué gastos adicionales corresponden al inquilino, alineando las responsabilidades con el uso y mantenimiento cotidiano del inmueble.
Incremento del canon de arrendamiento 2026
El ajuste del canon de arrendamiento para 2026 en Colombia se calculó según el Índice de Precios al Consumidor (IPC) de 2025, que cerró en 5,10 %. Este es el porcentaje máximo que los propietarios pudieron aplicar legalmente para aumentar los cánones de arrendamiento en el nuevo año.
Este incremento se aplica cuando los contratos cumplen 12 meses de vigencia con el mismo valor, y asegura que el ajuste se mantenga dentro de los límites establecidos por la Ley 820 de 2003. Además, este cambio forma parte de los nuevos lineamientos establecidos por la reciente reforma a la Ley de alquileres, que también define cómo se distribuyen los gastos adicionales y las responsabilidades de mantenimiento entre propietarios e inquilinos.
Revisa: ¿Cuándo se puede aumentar el arriendo?
Responsabilidad por Reparaciones Locativas y Mantenimiento Básico: modificación de la ley de alquileres
Con la nueva interpretación de la Ley de alquileres, los arrendatarios asumen responsabilidades más explícitas sobre el mantenimiento cotidiano del inmueble y las reparaciones locativas necesarias por el desgaste natural. Esto incluye el cuidado de pisos, paredes, instalaciones eléctricas y sanitarias, así como la conservación de elementos que permitan el uso seguro y adecuado de la vivienda.
La clave está en que estas obligaciones deben estar estipuladas en el contrato. Cuando se pactan de manera expresa, los inquilinos deben cubrir los costos de estas reparaciones y mantenimientos, mientras que los propietarios conservan la responsabilidad sobre daños estructurales o deterioro que vaya más allá del uso normal. Esta regulación busca equilibrar las cargas entre arrendador e inquilino, asegurando que la vivienda se mantenga en condiciones óptimas sin generar conflictos.
Pagos Extra por Servicios Públicos Domiciliarios Nuevos
Además del canon mensual y los servicios básicos, los inquilinos deben considerar ciertos gastos adicionales que surgen al instalar o solicitar servicios públicos nuevos en la vivienda.
Entre estos se incluyen la conexión de internet de alta velocidad, nuevas acometidas de gas y los puntos de carga para vehículos eléctricos. Cuando no se pacta expresamente en un otrosí, el costo de estas instalaciones recae directamente sobre el arrendatario.
La normativa establece que estos pagos extra no pueden superar el 50 % del valor inicial del canon de arriendo, buscando equilibrar la carga financiera entre inquilinos y propietarios. Así, la Ley deja claro qué responsabilidades contractuales corresponden a cada parte, protegiendo tanto el uso de la vivienda como la previsibilidad de los gastos.
Contratos existentes vs. contratos nuevos
En Colombia, los contratos de arrendamiento se rigen por las condiciones pactadas entre las partes, de acuerdo con lo establecido en la Ley 820 de 2003. Esto significa que, tanto en contratos vigentes como en nuevos acuerdos, las responsabilidades relacionadas con reparaciones, mantenimiento o servicios adicionales dependen de lo que haya quedado expresamente definido en el contrato.
Por esta razón, cualquier modificación, instalación adicional o gasto extraordinario debe quedar registrado mediante un otrosí o acuerdo escrito entre las partes. De lo contrario, no puede ser exigido. Este principio permite que tanto inquilinos como propietarios tengan claridad sobre sus obligaciones y evita conflictos derivados del uso y mantenimiento del inmueble.
Depósito en efectivo, ¿la ley de alquileres lo exige?
En los contratos de arrendamiento de vivienda en Colombia, no está permitido exigir depósitos en dinero como garantía para cubrir posibles daños o incumplimientos. Aunque en la práctica algunos propietarios lo solicitan, este tipo de cobro no hace parte de los mecanismos formales aceptados para respaldar un contrato de arriendo.
En su lugar, existen otras alternativas como los seguros de arrendamiento o el respaldo de un fiador. Por eso, cualquier pago anticipado bajo el concepto de “depósito” debe revisarse con cuidado, ya que podría no ser exigible. Lo recomendable es que todas las condiciones del contrato queden claramente establecidas por escrito, evitando acuerdos informales que puedan generar conflictos entre las partes.
¿Qué gastos no puede exigir el propietario al inquilino?
No todos los costos relacionados con una vivienda en arriendo pueden trasladarse al inquilino. Existen gastos que, por su naturaleza, corresponden al propietario, especialmente aquellos asociados a daños estructurales generales o fallas en la infraestructura del inmueble.
Esto incluye, por ejemplo, problemas en la estructura, filtraciones por fallas del edificio o daños que no estén relacionados con el uso cotidiano del inmueble. En estos casos, el inquilino no está obligado a asumir los costos, incluso si surgen durante la vigencia del contrato. Por eso, es clave diferenciar entre el mantenimiento derivado del uso diario y las reparaciones mayores, ya que esta distinción define quién debe responder por cada gasto.
Responsabilidades de las partes en el contrato de arriendo
Aunque muchas de las nuevas interpretaciones de la ley de alquileres han puesto el foco en las obligaciones del inquilino, el propietario sigue teniendo un papel clave en el estado y funcionamiento del inmueble. Es su responsabilidad garantizar que la vivienda se entregue en condiciones adecuadas de habitabilidad y responder por fallas que no estén relacionadas con el uso cotidiano.
Por su parte, el inquilino debe hacer un uso adecuado del inmueble, velando por su conservación y cuidado durante toda la vigencia del contrato. Esto implica mantener el buen estado de los espacios, atender el desgaste derivado del uso diario y entregar la vivienda en condiciones óptimas. Esta relación de responsabilidades compartidas permite un equilibrio en el uso, mantenimiento y conservación del inmueble.
Preguntas frecuentes sobre la ley de alquileres en Colombia
¿El propietario puede cobrar gastos adicionales al arriendo?
Sí, pero únicamente si estos están acordados previamente en el contrato. Cualquier cobro que no esté pactado de forma clara no puede ser exigido al inquilino.
¿Qué tipo de reparaciones debe asumir el inquilino?
El inquilino debe hacerse cargo del mantenimiento básico y de las reparaciones derivadas del uso cotidiano del inmueble, como el desgaste en paredes, pintura, pisos o instalaciones. Los daños mayores o estructurales no le corresponden.
¿Es obligatorio pagar por servicios nuevos como internet o gas?
Solo si el inquilino solicita o acepta la instalación de estos servicios y queda establecido en el contrato o en un otrosí. De lo contrario, no pueden imponerse como un cobro obligatorio.
¿Me pueden exigir un depósito al firmar el contrato?
No. En Colombia no está permitido exigir depósitos en dinero como garantía en contratos de vivienda. En su lugar, existen otras formas de respaldo como seguros o fiadores.
