Freno al alza de arriendos en ciertas zonas de Colombia: ¿qué establece el Decreto 1423 de 2026?

Tras las complejas consecuencias del terremoto ocurrido el pasado 10 de agosto en Colombia —con un impacto crítico en ciudades como Cali, Pereira y Quibdó—, el Gobierno Nacional sancionó el Decreto 1423 de 2026, una normativa extraordinaria diseñada para proteger la estabilidad económica de los damnificados. Frente al riesgo de cobros excesivos o especulación en el mercado inmobiliario, el Ministerio de Vivienda ha fijado topes estrictos a los cánones de arrendamiento, congelado incrementos y suspendido procesos de desalojo de forma temporal. A continuación, analizamos en detalle qué implica esta medida, a quiénes ampara y cómo opera en la práctica.

Nota aclaratoria: Este contenido es elaborado por Arriendo.com con fines puramente informativos y de orientación general. Como plataforma digital para la búsqueda de inmuebles, no intervenimos en negociaciones, ni formamos parte de los contratos ni prestamos asesoría jurídica. Te invitamos a consultar con un profesional legal o acudir a las autoridades locales antes de tomar decisiones sobre tu contrato de arrendamiento.

1. Topes al canon: ¿cuánto pueden subir los arriendos en las zonas afectadas?

Una de las principales preocupaciones para las familias y comerciantes tras el sismo de agosto es el riesgo de especulación inmobiliaria. Ante la pérdida o afectación de viviendas e infraestructura, la alta demanda de espacios habitables o comerciales podría presionar un alza desmedida en los precios. Para contener esta dinámica, la nueva reglamentación fija límites claros y obligatorios al valor de los cánones de arrendamiento en los municipios cobijados por la emergencia.

Reglas para inmuebles con contrato previo

Para aquellas viviendas o locales comerciales que contaban con un contrato firmado antes de la emergencia, el Decreto 1423 establece un techo máximo de incremento. La tarifa del nuevo canon no podrá superar el valor cobrado previamente reajustado según el IPC (Índice de Precios al Consumidor) del año anterior. Con esto se busca impedir que la alta demanda de inmuebles en zonas seguras derive en aumentos desmedidos o abusivos.

Contratos nuevos y locales comerciales

En el caso de las propiedades que salgan al mercado por primera vez o que no registren un antecedente contractual directo antes del desastre, la norma exige un mecanismo de verificación técnica. El precio fijado para el arrendamiento deberá estar respaldado obligatoriamente por un avalúo técnico o comercial oficial. Esta restricción, que aplica tanto a inmuebles residenciales como comerciales, busca evitar que la escasez temporal de oferta se traduzca en cobros abusivos o sobrecostos desproporcionados aprovechando la coyuntura.

2. Prórrogas de contratos y protección ante desalojos

Además de las restricciones tarifarias, la normativa aborda la estabilidad habitacional y laboral de quienes perdieron sus ingresos o vieron comprometida su seguridad tras el desastre. La pérdida de empleo temporal o el deterioro de la infraestructura no pueden convertirse en causales automáticas para la pérdida del techo o del local comercial. Por ello, el Decreto 1423 introduce garantías de permanencia y protección jurídica para evitar desplazamientos forzosos en medio de la crisis.

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Extensión automática por 6 meses

Los contratos de arrendamiento, tanto de vivienda urbana como de uso comercial, cuyo vencimiento estuviere pactado entre el 10 de agosto y el 31 de diciembre de 2026, quedarán prorrogados automáticamente por un periodo de seis meses. Esta medida aplica para los arrendatarios que demuestren haber sido afectados de manera directa por el sismo, impidiendo que los propietarios den por terminado el vínculo contractual de forma unilateral durante el periodo de mayor vulnerabilidad económica.

Suspensión de procesos de restitución de inmueble

Con el fin de evitar emergencias sociales mayores, la regulación ordena la suspensión temporal de las diligencias de desalojo y de las órdenes judiciales o administrativas de restitución de inmuebles por un lapso de seis meses. Esta congelación aplica para aquellos inquilinos vulnerables impactados por la emergencia, salvo en excepciones de fuerza mayor donde exista un riesgo inminente de colapso estructural, inhabitabilidad certificada por las autoridades de gestión del riesgo, o una necesidad urgente e ineludible acreditada por el propietario.

3. Facilidades de pago y congelamiento temporal de reajustes

La recuperación económica tras un desastre natural suele ser gradual, por lo que ajustar los contratos a la realidad financiera de los afectados resulta indispensable. Para evitar que la acumulación de deudas o los incrementos rutinarios asfixien el presupuesto familiar y empresarial, la norma contempla mecanismos de alivio financiero que buscan flexibilizar los compromisos adquiridos sin anular las obligaciones contractuales.

Aplazamiento del incremento anual

Durante la ventana de emergencia de seis meses, queda suspendido temporalmente el reajuste anual de los cánones de arrendamiento que correspondía aplicar en dicho periodo. Esta congelación momentánea impide que los arrendatarios deban asumir incrementos en el costo de su canon mientras atraviesan la etapa crítica de atención y estabilización, postergando la actualización de las tarifas hasta que finalice el término fijado por la regulación.

Acuerdos directos para cánones pendientes

La medida enfatiza que la protección gubernamental no equivale a una condonación de deudas. Los arrendatarios continúan con la obligación de cumplir con sus pagos, pero se promueve la firma de acuerdos directos de pago diferido entre las partes. Bajo este esquema, los montos adeudados durante los meses de mayor vulnerabilidad podrán distribuirse en cuotas posteriores sin la generación de penalidades, intereses de mora o cobros punitivos adicionales.

4. Cobertura y requisitos: ¿quiénes pueden acogerse al decreto?

Para evitar interpretaciones erróneas o pretensiones de aplicación generalizada en todo el territorio nacional, el marco normativo define con precisión los límites geográficos y procesales de la medida. La regulación no opera de manera automática e indiscriminada, sino que exige el cumplimiento estricto de criterios de focalización que garanticen que los beneficios lleguen exclusivamente a la población afectada.

Una medida focalizada (no aplica a todo el país)

El Decreto 1423 de 2026 aplica de forma exclusiva en los municipios donde las autoridades decretaron la emergencia o calamidad pública tras el terremoto. Fuera de las zonas que la gestión del riesgo delimitó, los hogares continuarán bajo las normas ordinarias del mercado de arrendamientos, como la Ley 820 de 2003.

Certificación obligatoria de afectación

Con el fin de hacer efectivas las garantías de topes al canon, congelamiento de reajustes o la prórroga de contratos, los interesados deberán acreditar su condición de damnificados. Esto implica figurar formalmente inscritos en el censo oficial administrado por la Unidad Nacional para la Gestión del Riesgo de Desastres (UNGRD). Sin la correspondiente certificación de afectación directa en la vivienda o en la actividad comercial, no será posible ampararse legalmente ante los beneficios y protecciones que estipula la norma.

5. Consideraciones clave para arrendadores y arrendatarios

El éxito de la implementación del Decreto 1423 de 2026 radicará en el equilibrio entre la protección al arrendatario y el respeto a la propiedad privada. Si bien la normativa impone barreras temporales para evitar abusos y proteger el derecho a la vivienda, también busca garantizar que los propietarios mantengan una vía razonable para el recaudo y la sostenibilidad de sus inmuebles. El diálogo directo y la buena fe contractual entre ambas partes serán determinantes para superar los efectos de la emergencia sin recurrir a litigios prolongados.

Ante la entrada en vigencia de estas medidas, tanto inquilinos como arrendadores deben considerar los siguientes puntos esenciales:

• Documentación al día: Mantener una copia del contrato vigente, los comprobantes de pago de los últimos cánones y la certificación expedida por la UNGRD para validar cualquier reclamo o solicitud de extensión.
• Formalización de acuerdos: Todo convenio de pago diferido o aplazamiento del reajuste debe quedar registrado por escrito mediante un otrosí al contrato principal, detallando plazos, montos y fechas de pago.
• Asesoría institucional: En caso de dudas sobre la aplicación de los topes o disputas entre las partes, es recomendable acudir a las Casas de Justicia, Personerías Municipales o Centros de Conciliación autorizados antes de iniciar acciones judiciales.

El Decreto 1423 de 2026 se establece, en última instancia, como una herramienta de choque transitoria para contener la especulación y brindar un piso de estabilidad social. A medida que avance la etapa de reconstrucción en las zonas del país declaradas en emergencia, la transición hacia las condiciones ordinarias del mercado inmobiliario dependerá de la evolución socioeconómica de los municipios afectados y del cumplimiento riguroso de este marco extraordinario.

Preguntas frecuentes

A continuación, presentamos las respuestas a las dudas más recurrentes sobre la aplicación del Decreto 1423 de 2026, sus alcances territoriales y las condiciones para acceder a sus beneficios:

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