¿Es legal subarrendar un inmueble en Colombia? Todo lo que debes saber
¿Estás pensando en subarrendar un inmueble en Colombia? Antes de tomar cualquier decisión, es clave que conozcas las condiciones legales que rigen el subalquiler en Colombia, para evitar conflictos judiciales o la terminación anticipada del contrato de arrendamiento. ¡Lee con atención! 🧐
¿Qué significa subarrendar un inmueble?
En Colombia, subalquilar una vivienda representa que el arrendatario —quien ya tiene un contrato de arriendo vigente— permite que otra persona use total o parcialmente el inmueble a cambio de un pago. En este caso, el arrendatario actúa como arrendador frente a ese nuevo ocupante, llamado subarrendatario, generando así una relación contractual adicional, sin que se modifique el contrato original con el propietario.
¿En qué se diferencia el subarriendo del arriendo?
El arriendo es un contrato directo entre el propietario del inmueble y el inquilino, quien paga por el uso del bien. En cambio, el subarriendo implica la presencia de un tercero, pero el arrendatario original sigue siendo el responsable legal ante el dueño del inmueble.
Hoy en día, con el crecimiento del mercado de alquiler vacacional, el subarriendo ha ganado popularidad, especialmente a través de plataformas digitales que permiten rentas de corta duración en Colombia.
¿Es legal subalquilar sin permiso del arrendador? ⚖️
¡Subarrendar un inmueble en Colombia sin la autorización del propietario está prohibido! Así lo establece el artículo 2004 del Código Civil y el artículo 17 de la Ley 820 de 2003. Solo será válido si el contrato de arrendamiento lo permite de forma clara y por escrito.
Incluso si el contrato no menciona el tema, la ley interpreta que está prohibido. Por tanto, para subarrendar legalmente, es necesario:
- Que el dueño del inmueble esté de acuerdo.
- Se debe tener una autorización que quede consignada expresamente en el contrato de arrendamiento.
¿Qué sucede si se subarrienda sin autorización? ✍
El arrendador está en su derecho de dar por terminado el contrato de arrendamiento de forma unilateral, si descubre que su inmueble ha sido subalquilado sin su aprobación. Puede solicitar la restitución inmediata del inmueble y, si el arrendatario no lo desocupa, iniciar una acción judicial para recuperar la posesión.
Además, el incumplimiento puede acarrear:
- Penalidades económicas pactadas en el contrato.
- Reporte negativo en centrales de riesgo.
- Pérdida de confianza comercial entre arrendador e inquilino.
Si este NO es tu caso y, por el contrario, cuentas con la aprobación del propietario del inmueble, entonces ten en cuenta lo siguiente: 👇
¿Qué debe incluir un contrato para subarrendar un inmueble en Colombia?
| Valor que se pagará por el subarriendo y el método acordado para el pago. | ✔ |
| Firma de ambas partes y fecha de celebración del contrato para validar el acuerdo. | ✔ |
| Compromisos y responsabilidades de ambas partes, en coherencia con el contrato de arriendo principal. | ✔ |
| Acuerdo sobre quién asume el mantenimiento, las reparaciones y los servicios públicos. | ✔ |
| Reglas que debe seguir el subinquilino durante el uso del inmueble. | ✔ |
| Información del subarrendador y del subarrendatario, incluyendo nombres, documentos y datos de contacto. | ✔ |
| Descripción del área que se va a subalquilar, ya sea una parte del inmueble o su totalidad. | ✔ |
| Fechas de inicio y finalización del contrato de subarriendo. | ✔ |
Riesgos del subalquiler para el arrendador
- El mayor peligro para el propietario es no saber quién ocupa realmente su inmueble, especialmente si no hay un control claro sobre el subarriendo. Esto puede:
- Afectar el uso del inmueble (por ejemplo, pasar de vivienda a oficina).
- Generar daños o mal uso del bien.
- Provocar conflictos legales con terceros.
Por eso, es recomendable dejar por escrito en el contrato si se permite o no el subarriendo, y bajo qué condiciones.
Cualquier incumplimiento del subarrendatario será responsabilidad del arrendatario principal.
Preguntas frecuentes
¿Cuáles son las leyes que respaldan el subarriendo en Colombia?
- Código Civil Colombiano
- Artículo 2004: establece que el arrendatario no puede ceder el arriendo ni subarrendar, a menos que se le haya expresamente concedido. Además, el subarrendatario no podrá usar o gozar del inmueble en términos distintos a los estipulados con el arrendatario directo.
- Artículo 2031: permite al arrendador expulsar al inquilino que utilice el inmueble para fines ilícitos o que, teniendo facultad de subarrendar, lo haga a personas de notoria mala conducta.
- Ley 820 de 2003 (Arrendamiento de Vivienda Urbana)
- Artículo 17: prohíbe al arrendatario ceder el arriendo o subarrendar sin autorización expresa del arrendador. En caso de contravención, el arrendador puede dar por terminado el contrato y exigir la entrega del inmueble.
- Código de Comercio
- Artículo 523: en el contexto comercial, el arrendatario no podrá subarrendar totalmente los locales o inmuebles sin autorización expresa o tácita del arrendador. Puede subarrendar hasta la mitad del inmueble, siempre que no se lesionen los derechos del arrendador ni se cambie la destinación prevista en el contrato.
¿Qué dice la ley acerca del subarriendo de locales comerciales?
En el caso de los locales comerciales, el subarriendo tiene una regulación distinta. El artículo 523 del Código de Comercio permite subarrendar hasta el 50% del espacio del local, siempre que se mantenga la misma actividad comercial autorizada por el arrendador.
Si el arrendatario desea subarrendar la totalidad del local, debe obtener permiso expreso del propietario.
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