{"id":25885,"date":"2026-10-20T12:27:51","date_gmt":"2026-10-20T17:27:51","guid":{"rendered":"https:\/\/arriendo.com\/co\/blog\/?p=25885"},"modified":"2026-10-20T12:27:55","modified_gmt":"2026-10-20T17:27:55","slug":"en-que-ciudades-de-colombia-subio-mas-el-arriendo-en-2026","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/arriendo.com\/co\/blog\/arriendo\/en-que-ciudades-de-colombia-subio-mas-el-arriendo-en-2026\/","title":{"rendered":"\u00bfEn qu\u00e9 ciudades de Colombia subi\u00f3 m\u00e1s el arriendo en 2026?"},"content":{"rendered":"\n

Los resultados de septiembre de 2026 del \u00edndice de arriendos de El Libertador y Davivienda confirman que los c\u00e1nones siguen al alza en Colombia. El <\/strong>ELDRI<\/strong><\/a> registr\u00f3 incrementos anuales de 9,5 % en casas y 6,5 % en apartamentos a nivel nacional<\/strong>, aunque el comportamiento cambia de forma notable entre ciudades. Armenia, Bucaramanga, Medell\u00edn y Manizales reportan alzas superiores al 10 %, mientras que Bogot\u00e1, Barranquilla y Cartagena muestran variaciones cercanas o inferiores a la inflaci\u00f3n de 2025.<\/p>\n\n\n\n

El arriendo es la forma de tenencia de cerca del 40,8 % de los hogares del pa\u00eds, seg\u00fan la Encuesta Nacional de Calidad de Vida del DANE.<\/strong> En Bogot\u00e1 esa proporci\u00f3n supera la mitad de los hogares. Esta gu\u00eda re\u00fane los datos por ciudad, explica por qu\u00e9 algunos aumentos superan el tope legal y detalla cu\u00e1nto puede subir un canon en 2026 seg\u00fan la Ley 820 de 2003.<\/p>\n\n\n\n

1. \u00bfCu\u00e1nto subieron los arriendos en Colombia?<\/h2>\n\n\n\n
\"\u00bfDe
\u00bfQu\u00e9 tanto subi\u00f3 el valor de los arriendos este a\u00f1o en Colombia?<\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n

El ELDRI es un indicador elaborado por El Libertador y la Direcci\u00f3n Ejecutiva de Estudios Econ\u00f3micos de Davivienda.<\/strong> Mide la variaci\u00f3n anual de los c\u00e1nones a partir de los contratos de arrendamiento asegurados por la compa\u00f1\u00eda y, tras su actualizaci\u00f3n metodol\u00f3gica de 2025, cubre diez ciudades principales del pa\u00eds. Por su construcci\u00f3n, recoge tanto contratos renovados como contratos nuevos, un detalle clave para interpretar sus resultados frente al tope legal de reajuste.<\/p>\n\n\n\n

En casas, el alza de 9,5 % anual es la m\u00e1s alta desde diciembre de 2024.<\/strong> Un a\u00f1o atr\u00e1s, en septiembre de 2025, el mismo \u00edndice reportaba un incremento de 6,7 % para este segmento, de modo que el ritmo de crecimiento se aceler\u00f3 cerca de tres puntos porcentuales en doce meses. La cifra tambi\u00e9n casi duplica la inflaci\u00f3n de 2025, que cerr\u00f3 en 5,1 %.<\/p>\n\n\n\n

En apartamentos, la variaci\u00f3n de 6,5 % muestra una leve moderaci\u00f3n frente al pico de julio.<\/strong> En ese mes el \u00edndice lleg\u00f3 a 6,7 %. Aun as\u00ed, el dato de septiembre supera el 6,1 % de septiembre de 2025, el 5,8 % del cierre de ese a\u00f1o y el promedio de 6,0 % de los \u00faltimos doce meses. En informes anteriores, el ELDRI ha relacionado la persistencia de las alzas con la baja disponibilidad de inmuebles en el mercado<\/a>.<\/p>\n\n\n\n

2. \u00bfEn qu\u00e9 ciudades subi\u00f3 m\u00e1s el arriendo?<\/h2>\n\n\n\n

El promedio nacional agrupa realidades muy distintas. La siguiente tabla resume las variaciones anuales que report\u00f3 el ELDRI para las principales ciudades, tanto en casas como en apartamentos.<\/p>\n\n\n\n

Ciudad<\/th>Casas<\/th>Apartamentos<\/th><\/tr>
Armenia<\/td>13,2 %<\/td>14,3 %<\/td><\/tr>
Bucaramanga<\/td>11,5 %<\/td>10,6 %<\/td><\/tr>
Medell\u00edn<\/td>11,4 %<\/td>No reportado<\/td><\/tr>
Manizales<\/td>No reportado<\/td>11,8 %<\/td><\/tr>
Barranquilla<\/td>8,3 %<\/td>3,1 %<\/td><\/tr>
Cartagena<\/td>7,7 %<\/td>1,5 %<\/td><\/tr>
Bogot\u00e1<\/td>No reportado<\/td>4,9 %<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n

Variaci\u00f3n anual de los c\u00e1nones a septiembre de 2026, seg\u00fan el ELDRI.<\/em><\/p>\n\n\n\n

El Eje Cafetero concentra las alzas m\u00e1s altas del mercado residencial.<\/strong> Armenia encabeza el ranking en los dos segmentos, con 14,3 % en apartamentos y 13,2 % en casas, casi el triple de la inflaci\u00f3n de 2025. En t\u00e9rminos pr\u00e1cticos, un inmueble con un canon de $1.000.000 en septiembre de 2025 se publicar\u00eda hoy por encima de $1.140.000 si sigue el promedio de la ciudad. Manizales ocupa el segundo lugar en apartamentos, con 11,8 %.<\/p>\n\n\n\n

Bucaramanga y Medell\u00edn completan el grupo de ciudades con incrementos de dos cifras.<\/strong> En Bucaramanga las casas subieron 11,5 % y los apartamentos 10,6 %, lo que la convierte en la \u00fanica ciudad, adem\u00e1s de Armenia, con alzas superiores al 10 % reportadas en ambos segmentos. Medell\u00edn registr\u00f3 11,4 % en casas, el tercer dato m\u00e1s alto del pa\u00eds; el informe no public\u00f3 la variaci\u00f3n de apartamentos para la capital antioque\u00f1a.<\/p>\n\n\n\n

Bogot\u00e1 y la costa Caribe presentan los ajustes m\u00e1s moderados en apartamentos.<\/strong> En la capital del pa\u00eds, el canon de este tipo de vivienda subi\u00f3 4,9 %, por debajo de la inflaci\u00f3n de 2025. Barranquilla registr\u00f3 3,1 % y Cartagena 1,5 %, la menor variaci\u00f3n del informe. En casas, sin embargo, ambas ciudades del Caribe superaron el IPC, con 8,3 % en Barranquilla y 7,7 % en Cartagena.<\/p>\n\n\n\n

3. \u00bfPor qu\u00e9 el arriendo sube por encima del tope legal?<\/h2>\n\n\n\n
\"Arriendo
Sube arriendo en Colombia<\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n

El tope del IPC solo aplica al reajuste de un contrato de vivienda que ya est\u00e1 en curso.<\/strong> El art\u00edculo 20 de la Ley 820 de 2003<\/a> permite al arrendador incrementar el canon cada doce meses de ejecuci\u00f3n bajo un mismo precio, en una proporci\u00f3n que no supere el 100 % del IPC del a\u00f1o anterior. Para 2026, ese l\u00edmite es de 5,1 %, la inflaci\u00f3n que el DANE certific\u00f3 para 2025<\/a>, y se mantiene en las pr\u00f3rrogas del contrato. La norma cubre solo la vivienda urbana, as\u00ed que en locales, oficinas y bodegas el reajuste depende de lo pactado entre las partes.<\/p>\n\n\n\n

En un contrato nuevo, el canon inicial lo fijan libremente las partes.<\/strong> La \u00fanica restricci\u00f3n es la del art\u00edculo 18 de la misma ley, seg\u00fan la cual la renta mensual no puede superar el 1 % del valor comercial del inmueble, valor que a su vez no puede estimarse por encima de dos veces el aval\u00fao catastral vigente. Como el ELDRI incluye contratos nuevos, sus cifras pueden mostrar incrementos muy superiores al IPC sin que eso implique reajustes ilegales sobre contratos vigentes.<\/p>\n\n\n\n

4. \u00bfCu\u00e1nto puede subir el canon en 2026?<\/h2>\n\n\n\n

El aumento m\u00e1ximo equivale al canon vigente multiplicado por 0,051.<\/strong> El c\u00e1lculo aplica a los contratos de vivienda urbana que cumplan doce meses bajo el mismo precio durante 2026. La tabla muestra algunos ejemplos.<\/p>\n\n\n\n

Canon actual<\/th>Aumento m\u00e1ximo (5,1 %)<\/th>Nuevo canon m\u00e1ximo<\/th><\/tr>
$1.000.000<\/td>$51.000<\/td>$1.051.000<\/td><\/tr>
$1.500.000<\/td>$76.500<\/td>$1.576.500<\/td><\/tr>
$2.000.000<\/td>$102.000<\/td>$2.102.000<\/td><\/tr>
$3.000.000<\/td>$153.000<\/td>$3.153.000<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n

El reajuste solo es exigible si se notifica en debida forma.<\/strong> La ley obliga al arrendador a informar el monto del incremento y la fecha en que se har\u00e1 efectivo, por medio del servicio postal autorizado o del mecanismo de notificaci\u00f3n pactado en el contrato. Sin ese aviso, el aumento es inoponible al arrendatario, aunque si este lo paga de manera voluntaria no puede reclamar despu\u00e9s el reintegro.<\/p>\n\n\n\n

Un incremento superior al permitido no tiene validez ni es causa para terminar el contrato.<\/strong> Ante un cobro de este tipo, el arrendatario cuenta con las siguientes opciones.<\/p>\n\n\n\n

    \n
  1. Verificar la fecha del \u00faltimo reajuste.<\/strong> El aumento solo procede cuando el contrato cumple doce meses bajo el mismo precio.<\/li>\n\n\n\n
  2. Pagar el valor ajustado conforme a la ley.<\/strong> As\u00ed se cumple la obligaci\u00f3n de pago sin aceptar el cobro adicional.<\/li>\n\n\n\n
  3. Dejar constancia escrita de la inconformidad.<\/strong> Una carta o correo al arrendador con el c\u00e1lculo y la referencia al art\u00edculo 20 de la Ley 820 sirve como soporte.<\/li>\n\n\n\n
  4. Acudir a la alcald\u00eda si no hay acuerdo.<\/strong> La ley asigna a las alcald\u00edas el control de los incrementos; en Bogot\u00e1, esta funci\u00f3n corresponde a la Secretar\u00eda Distrital del H\u00e1bitat.<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n

    5. \u00bfQu\u00e9 revisar antes de firmar un contrato de arriendo?<\/h2>\n\n\n\n
    \"Lo
    Aspectos esenciales de un contrato de arriendo antes de firmarlo<\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n

    El canon de un contrato nuevo no puede superar el 1 % del valor comercial del inmueble.<\/strong> Para un apartamento con un valor comercial de $200.000.000, el arriendo mensual tendr\u00eda como techo $2.000.000. Comparar el precio con el de inmuebles similares en el mismo sector permite identificar ofertas por encima del promedio de la zona antes de negociar.<\/p>\n\n\n\n

    En ciudades con alzas de dos cifras, renovar un contrato vigente suele resultar m\u00e1s barato que firmar uno nuevo.<\/strong> Durante la ejecuci\u00f3n del contrato, el canon solo puede subir con el l\u00edmite del IPC, en cambio un contrato nuevo se negocia a precios de mercado. En Armenia, por ejemplo, la diferencia entre el tope legal de 5,1 % y la variaci\u00f3n del mercado de 14,3 % supera los nueve puntos porcentuales.<\/p>\n\n\n\n

    El costo de vivir en un inmueble incluye m\u00e1s que el canon.<\/strong> La Ley 820 exige que el contrato especifique qui\u00e9n asume los servicios p\u00fablicos, y en propiedad horizontal la cuota de administraci\u00f3n puede representar una parte considerable del gasto mensual. Revisar si el canon incluye la administraci\u00f3n evita diferencias entre el valor anunciado y el pago real.<\/p>\n\n\n\n

    Preguntas frecuentes<\/h2>\n\n\n\n

    Las dudas sobre el reajuste del canon se repiten cada a\u00f1o, en especial cuando se acerca la fecha de renovaci\u00f3n del contrato.<\/strong> Estas son las preguntas m\u00e1s comunes sobre el aumento del arriendo en 2026 y el comportamiento de los precios por ciudad.<\/p>\n\n\n\n

    \u00bfCu\u00e1l es el aumento m\u00e1ximo del arriendo en 2026?<\/h3>\n\n\n\n

    El 5,1 %, equivalente a la inflaci\u00f3n de 2025 certificada por el DANE.<\/strong> Aplica a los contratos de vivienda urbana que cumplan doce meses bajo el mismo canon, siempre que el arrendador notifique el incremento por escrito.<\/p>\n\n\n\n

    \u00bfSe puede subir el arriendo dos veces en el mismo a\u00f1o?<\/h3>\n\n\n\n

    No, la Ley 820 permite un solo reajuste cada doce meses de ejecuci\u00f3n del contrato.<\/strong> Si el aumento de 2026 ya se aplic\u00f3, el siguiente procede al cumplirse un nuevo periodo de doce meses, con el l\u00edmite que fije la inflaci\u00f3n de 2026.<\/p>\n\n\n\n

    \u00bfEn qu\u00e9 ciudad subi\u00f3 m\u00e1s el arriendo en 2026?<\/h3>\n\n\n\n

    Armenia, con alzas de 14,3 % en apartamentos y 13,2 % en casas a septiembre.<\/strong> Le siguen Manizales en apartamentos y Bucaramanga y Medell\u00edn en casas, todas con variaciones superiores al 10 %.<\/p>\n\n\n\n

    \u00bfQu\u00e9 viene para el arriendo en 2027?<\/h2>\n\n\n\n

    El tope de reajuste para 2027 depender\u00e1 de la inflaci\u00f3n con la que cierre 2026.<\/strong> El DANE publicar\u00e1 esa cifra en los primeros d\u00edas de enero de 2027, y a partir de ese momento ser\u00e1 el l\u00edmite para los contratos de vivienda que se renueven durante el a\u00f1o. Los pr\u00f3ximos informes del ELDRI, por su parte, mostrar\u00e1n si las alzas de dos cifras en ciudades como Armenia y Bucaramanga se mantienen o se moderan.<\/p>\n\n\n\n

    En <\/strong>Arriendo.com<\/strong><\/a> es posible comparar apartamentos y casas disponibles en las principales ciudades del pa\u00eds.<\/strong> La consulta de varias opciones en un mismo sector ayuda a contrastar los valores de mercado antes de negociar un contrato.<\/p>\n\n\n\n

    Este art\u00edculo tiene fines informativos. Las cifras corresponden al informe ELDRI de septiembre de 2026 y a la normativa vigente a la fecha de publicaci\u00f3n.<\/em><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

    Los resultados de septiembre de 2026 del \u00edndice de arriendos de El Libertador y Davivienda confirman que los c\u00e1nones siguen al alza en Colombia. 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