{"id":25776,"date":"2026-09-22T16:26:49","date_gmt":"2026-09-22T21:26:49","guid":{"rendered":"https:\/\/arriendo.com\/co\/blog\/?p=25776"},"modified":"2026-09-22T16:26:58","modified_gmt":"2026-09-22T21:26:58","slug":"freno-al-alza-de-arriendos-en-ciertas-zonas-de-colombia-que-establece-el-decreto-1423-de-2026","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/arriendo.com\/co\/blog\/arriendo\/freno-al-alza-de-arriendos-en-ciertas-zonas-de-colombia-que-establece-el-decreto-1423-de-2026\/","title":{"rendered":"Freno al alza de arriendos en ciertas zonas de Colombia: \u00bfqu\u00e9 establece el Decreto 1423 de 2026?"},"content":{"rendered":"\n
\n

Tras las complejas consecuencias del terremoto ocurrido el pasado 10 de agosto en Colombia \u2014con un impacto cr\u00edtico en ciudades como Cali, Pereira y Quibd\u00f3<\/strong>\u2014, el Gobierno Nacional sancion\u00f3 el Decreto 1423 de 2026<\/strong>, una normativa extraordinaria dise\u00f1ada para proteger la estabilidad econ\u00f3mica<\/strong> de los damnificados. Frente al riesgo de cobros excesivos o especulaci\u00f3n en el mercado inmobiliario, el Ministerio de Vivienda ha fijado topes estrictos a los c\u00e1nones de arrendamiento<\/strong>, congelado incrementos y suspendido procesos de desalojo<\/strong> de forma temporal. A continuaci\u00f3n, analizamos en detalle qu\u00e9 implica esta medida, a qui\u00e9nes ampara y c\u00f3mo opera en la pr\u00e1ctica.<\/p>\n\n\n\n

Nota aclaratoria:<\/strong> Este contenido es elaborado por Arriendo.com<\/strong><\/a> con fines puramente informativos y de orientaci\u00f3n general. Como plataforma digital para la b\u00fasqueda de inmuebles, no intervenimos en negociaciones, ni formamos parte de los contratos ni prestamos asesor\u00eda jur\u00eddica. Te invitamos a consultar con un profesional legal o acudir a las autoridades locales antes de tomar decisiones sobre tu contrato de arrendamiento.<\/em><\/p>\n\n\n\n

1. Topes al canon: \u00bfcu\u00e1nto pueden subir los arriendos en las zonas afectadas?<\/h2>\n\n\n\n

Una de las principales preocupaciones para las familias y comerciantes tras el sismo de agosto es el riesgo de especulaci\u00f3n inmobiliaria<\/strong>. Ante la p\u00e9rdida o afectaci\u00f3n de viviendas e infraestructura, la alta demanda de espacios habitables o comerciales podr\u00eda presionar un alza desmedida en los precios. Para contener esta din\u00e1mica, la nueva reglamentaci\u00f3n fija l\u00edmites claros y obligatorios<\/strong> al valor de los c\u00e1nones de arrendamiento en los municipios cobijados por la emergencia.<\/p>\n\n\n\n

Tipo de Caso \/ Inmueble<\/strong><\/td>Condici\u00f3n o antecedente<\/strong><\/td>Tope m\u00e1ximo autorizado<\/strong><\/td>Requisito de respaldo<\/strong><\/td><\/tr><\/thead>
Vivienda \/ Comercial existente<\/strong><\/td>Contrato previo firmado antes del sismo<\/td>Canon anterior + porcentaje del IPC<\/strong><\/td>\u00daltimo recibo o contrato anterior<\/td><\/tr>
Inmueble nuevo o sin historial<\/strong><\/td>Primera vez en el mercado o sin antecedente<\/td>Precio fijado por mercado justo<\/strong><\/td>Aval\u00fao t\u00e9cnico o comercial<\/strong> oficial<\/td><\/tr>
Reajustes anuales pendientes<\/strong><\/td>Incrementos programados en los 6 meses<\/td>Suspendidos<\/strong> durante la emergencia<\/td>Pertenecer a zona con declaraci\u00f3n oficial<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n

Reglas para inmuebles con contrato previo<\/h3>\n\n\n\n

Para aquellas viviendas o locales comerciales que contaban con un contrato firmado antes de la emergencia, el Decreto 1423 establece un techo m\u00e1ximo de incremento<\/strong>. La tarifa del nuevo canon no podr\u00e1 superar el valor cobrado previamente reajustado seg\u00fan el IPC<\/strong> (\u00cdndice de Precios al Consumidor) del a\u00f1o anterior. Con esto se busca impedir que la alta demanda de inmuebles en zonas seguras derive en aumentos desmedidos o abusivos.<\/p>\n\n\n\n

Contratos nuevos y locales comerciales<\/h3>\n\n\n\n

En el caso de las propiedades que salgan al mercado por primera vez o que no registren un antecedente contractual directo antes del desastre, la norma exige un mecanismo de verificaci\u00f3n t\u00e9cnica<\/strong>. El precio fijado para el arrendamiento deber\u00e1 estar respaldado obligatoriamente por un aval\u00fao t\u00e9cnico o comercial oficial<\/strong>. Esta restricci\u00f3n, que aplica tanto a inmuebles residenciales como comerciales, busca evitar que la escasez temporal de oferta se traduzca en cobros abusivos o sobrecostos desproporcionados<\/strong> aprovechando la coyuntura.<\/p>\n\n\n\n

2. Pr\u00f3rrogas de contratos y protecci\u00f3n ante desalojos<\/h2>\n\n\n\n

Adem\u00e1s de las restricciones tarifarias, la normativa aborda la estabilidad habitacional y laboral<\/strong> de quienes perdieron sus ingresos o vieron comprometida su seguridad tras el desastre. La p\u00e9rdida de empleo temporal o el deterioro de la infraestructura no pueden convertirse en causales autom\u00e1ticas para la p\u00e9rdida del techo o del local comercial. Por ello, el Decreto 1423 introduce garant\u00edas de permanencia y protecci\u00f3n jur\u00eddica<\/strong> para evitar desplazamientos forzosos en medio de la crisis.<\/p>\n\n\n\n

\ud83d\udccc Te puede interesar:<\/strong> Qu\u00e9 pasa con el contrato de arriendo si fui afectado por el terremoto<\/strong><\/a><\/p>\n\n\n\n

Extensi\u00f3n autom\u00e1tica por 6 meses<\/h3>\n\n\n\n

Los contratos de arrendamiento, tanto de vivienda urbana como de uso comercial, cuyo vencimiento estuviere pactado entre el 10 de agosto y el 31 de diciembre de 2026<\/strong>, quedar\u00e1n prorrogados autom\u00e1ticamente por un periodo de seis meses<\/strong>. Esta medida aplica para los arrendatarios que demuestren haber sido afectados de manera directa por el sismo, impidiendo que los propietarios den por terminado el v\u00ednculo contractual de forma unilateral durante el periodo de mayor vulnerabilidad econ\u00f3mica.<\/p>\n\n\n\n

Suspensi\u00f3n de procesos de restituci\u00f3n de inmueble<\/h3>\n\n\n\n

Con el fin de evitar emergencias sociales mayores, la regulaci\u00f3n ordena la suspensi\u00f3n temporal de las diligencias de desalojo<\/strong> y de las \u00f3rdenes judiciales o administrativas de restituci\u00f3n de inmuebles por un lapso de seis meses. Esta congelaci\u00f3n aplica para aquellos inquilinos vulnerables impactados por la emergencia, salvo en excepciones de fuerza mayor donde exista un riesgo inminente de colapso estructural<\/strong>, inhabitabilidad certificada por las autoridades de gesti\u00f3n del riesgo, o una necesidad urgente e ineludible acreditada por el propietario.<\/p>\n\n\n\n

3. Facilidades de pago y congelamiento temporal de reajustes<\/h2>\n\n\n\n
\"Acuerdos<\/figure>\n\n\n\n

La recuperaci\u00f3n econ\u00f3mica tras un desastre natural suele ser gradual, por lo que ajustar los contratos a la realidad financiera de los afectados resulta indispensable. Para evitar que la acumulaci\u00f3n de deudas o los incrementos rutinarios asfixien el presupuesto familiar y empresarial, la norma contempla mecanismos de alivio financiero<\/strong> que buscan flexibilizar los compromisos adquiridos sin anular las obligaciones contractuales.<\/p>\n\n\n\n

Aplazamiento del incremento anual<\/h3>\n\n\n\n

Durante la ventana de emergencia de seis meses, queda suspendido temporalmente el reajuste anual<\/strong> de los c\u00e1nones de arrendamiento que correspond\u00eda aplicar en dicho periodo. Esta congelaci\u00f3n moment\u00e1nea impide que los arrendatarios deban asumir incrementos en el costo de su canon mientras atraviesan la etapa cr\u00edtica de atenci\u00f3n y estabilizaci\u00f3n, postergando la actualizaci\u00f3n de las tarifas hasta que finalice el t\u00e9rmino fijado por la regulaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

Acuerdos directos para c\u00e1nones pendientes<\/strong><\/h3>\n\n\n\n

La medida enfatiza que la protecci\u00f3n gubernamental no equivale a una condonaci\u00f3n de deudas<\/strong>. Los arrendatarios contin\u00faan con la obligaci\u00f3n de cumplir con sus pagos, pero se promueve la firma de acuerdos directos de pago diferido<\/strong> entre las partes. Bajo este esquema, los montos adeudados durante los meses de mayor vulnerabilidad podr\u00e1n distribuirse en cuotas posteriores sin la generaci\u00f3n de penalidades, intereses de mora o cobros punitivos adicionales<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n

4. Cobertura y requisitos: \u00bfqui\u00e9nes pueden acogerse al decreto?<\/h2>\n\n\n\n

Para evitar interpretaciones err\u00f3neas o pretensiones de aplicaci\u00f3n generalizada en todo el territorio nacional, el marco normativo define con precisi\u00f3n los l\u00edmites geogr\u00e1ficos y procesales<\/strong> de la medida. La regulaci\u00f3n no opera de manera autom\u00e1tica e indiscriminada, sino que exige el cumplimiento estricto de criterios de focalizaci\u00f3n<\/strong> que garanticen que los beneficios lleguen exclusivamente a la poblaci\u00f3n afectada.<\/p>\n\n\n\n

Una medida focalizada (no aplica a todo el pa\u00eds)<\/h3>\n\n\n\n

El Decreto 1423 de 2026<\/strong><\/a> aplica de forma exclusiva<\/strong> en los municipios donde las autoridades decretaron la emergencia o calamidad p\u00fablica<\/strong> tras el terremoto. Fuera de las zonas que la gesti\u00f3n del riesgo delimit\u00f3<\/strong>, los hogares continuar\u00e1n bajo las normas ordinarias del mercado de arrendamientos, como la Ley 820 de 2003.<\/p>\n\n\n\n

Certificaci\u00f3n obligatoria de afectaci\u00f3n<\/h3>\n\n\n\n

Con el fin de hacer efectivas las garant\u00edas de topes al canon, congelamiento de reajustes o la pr\u00f3rroga de contratos, los interesados deber\u00e1n acreditar su condici\u00f3n de damnificados<\/strong>. Esto implica figurar formalmente inscritos en el censo oficial administrado por la Unidad Nacional para la Gesti\u00f3n del Riesgo de Desastres (UNGRD)<\/strong>. Sin la correspondiente certificaci\u00f3n de afectaci\u00f3n directa en la vivienda o en la actividad comercial, no ser\u00e1 posible ampararse legalmente ante los beneficios y protecciones que estipula la norma.<\/p>\n\n\n\n

5. Consideraciones clave para arrendadores y arrendatarios<\/h2>\n\n\n\n
\"Consideraciones<\/figure>\n\n\n\n

El \u00e9xito de la implementaci\u00f3n del Decreto 1423 de 2026 radicar\u00e1 en el equilibrio entre la protecci\u00f3n al arrendatario y el respeto a la propiedad privada<\/strong>. Si bien la normativa impone barreras temporales para evitar abusos y proteger el derecho a la vivienda, tambi\u00e9n busca garantizar que los propietarios mantengan una v\u00eda razonable para el recaudo y la sostenibilidad de sus inmuebles. El di\u00e1logo directo y la buena fe contractual<\/strong> entre ambas partes ser\u00e1n determinantes para superar los efectos de la emergencia sin recurrir a litigios prolongados.<\/p>\n\n\n\n

Ante la entrada en vigencia de estas medidas, tanto inquilinos como arrendadores deben considerar los siguientes puntos esenciales:<\/p>\n\n\n\n

    \n
  • Documentaci\u00f3n al d\u00eda:<\/strong> Mantener una copia del contrato vigente, los comprobantes de pago de los \u00faltimos c\u00e1nones y la certificaci\u00f3n expedida por la UNGRD<\/strong> para validar cualquier reclamo o solicitud de extensi\u00f3n.<\/li>\n\n\n\n
  • Formalizaci\u00f3n de acuerdos:<\/strong> Todo convenio de pago diferido o aplazamiento del reajuste debe quedar registrado por escrito mediante un otros\u00ed<\/strong> al contrato principal, detallando plazos, montos y fechas de pago.<\/li>\n\n\n\n
  • Asesor\u00eda institucional:<\/strong> En caso de dudas sobre la aplicaci\u00f3n de los topes o disputas entre las partes, es recomendable acudir a las Casas de Justicia, Personer\u00edas Municipales o Centros de Conciliaci\u00f3n<\/strong> autorizados antes de iniciar acciones judiciales.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n

    El Decreto 1423 de 2026 se establece, en \u00faltima instancia, como una herramienta de choque transitoria<\/strong> para contener la especulaci\u00f3n y brindar un piso de estabilidad social. A medida que avance la etapa de reconstrucci\u00f3n en las zonas del pa\u00eds declaradas en emergencia, la transici\u00f3n hacia las condiciones ordinarias del mercado inmobiliario depender\u00e1 de la evoluci\u00f3n socioecon\u00f3mica de los municipios afectados y del cumplimiento riguroso de este marco extraordinario.<\/p>\n\n\n\n

    Preguntas frecuentes<\/h2>\n\n\n\n

    A continuaci\u00f3n, presentamos las respuestas a las dudas m\u00e1s recurrentes sobre la aplicaci\u00f3n del Decreto 1423 de 2026<\/strong>, sus alcances territoriales y las condiciones para acceder a sus beneficios:<\/p>\n\n\n

    \u00bfEl congelamiento o tope de arriendos aplica para todo el pa\u00eds?<\/strong><\/h3><\/summary>
    \n\n

    No, la medida es focalizada y de alcance territorial restringido<\/strong>. Aplica de forma exclusiva en los municipios y ciudades declarados en estado de calamidad p\u00fablica o emergencia tras el sismo, como San Jos\u00e9 del Palmar, Quibd\u00f3, Cali, Pereira, Manizales y Armenia<\/strong>, entre otros. El resto del pa\u00eds contin\u00faa bajo el r\u00e9gimen ordinario de la Ley 820 de 2003.<\/p>\n\n<\/div><\/details><\/div>\n\n

    \u00bfQu\u00e9 requisito debo cumplir para congelar mi arriendo o evitar un desalojo?<\/strong><\/h3><\/summary>
    \n\n

    Es indispensable acreditar la condici\u00f3n de afectado o damnificado. Para ello, el arrendatario debe figurar inscrito formalmente en el censo del Registro \u00danico de Damnificados administrado por la UNGRD (Unidad Nacional para la Gesti\u00f3n del Riesgo de Desastres)<\/strong>. Sin dicha certificaci\u00f3n oficial, no es posible ampararse en las garant\u00edas del decreto.<\/p>\n\n<\/div><\/details><\/div>\n\n

    \u00bfEl propietario puede solicitar la entrega de la propiedad durante la emergencia?<\/strong><\/h3><\/summary>
    \n\n

    Las diligencias de desalojo y restituci\u00f3n de inmuebles est\u00e1n suspendidas por un lapso de seis meses<\/strong>. Solo se contemplan excepciones de fuerza mayor, tales como la declaraci\u00f3n de inhabitabilidad por riesgo inminente de colapso<\/strong> emitida por las autoridades de gesti\u00f3n del riesgo, o una necesidad urgente e ineludible debidamente demostrada por el propietario.<\/p>\n\n<\/div><\/details><\/div>\n\n

    \u00bfEl Decreto 1423 de 2026 me exonera de pagar el arriendo durante los 6 meses?<\/strong><\/h3><\/summary>
    \n\n

    No. La norma no condona ni perdona las deudas contractuales<\/strong>. La obligaci\u00f3n de pago del canon de arrendamiento se mantiene vigente. Lo que establece la medida son facilidades y acuerdos directos de pago diferido<\/strong> sin cobro de intereses de mora o penalidades adicionales.<\/p>\n\n<\/div><\/details><\/div>\n\n\n

    \n\n\n\n

    \u00a1Agradecemos tu tiempo de lectura! <\/strong>Si este art\u00edculo te aport\u00f3 informaci\u00f3n valiosa o conoces a alguien en las zonas afectadas <\/strong>que necesite conocer sus derechos, te invitamos a compartirlo.<\/em><\/p>\n<\/div><\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

    Tras las complejas consecuencias del terremoto ocurrido el pasado 10 de agosto en Colombia \u2014con un impacto cr\u00edtico en ciudades como Cali, Pereira y Quibd\u00f3\u2014, el Gobierno Nacional sancion\u00f3 el Decreto 1423 de 2026, una normativa extraordinaria dise\u00f1ada para proteger 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