¿Qué documentos necesitas para comprar una vivienda?

Comprar un inmueble es un sueño para muchas personas, pero también un proceso que requiere planificación y atención a los detalles. Desde imaginar cómo decorar cada rincón hasta garantizar que todos los trámites legales estén en orden, cada paso es crucial. Para que esta experiencia sea positiva, es fundamental conocer qué documentos y requisitos son necesarios. Aquí te ofrecemos una guía completa para que tu compra sea transparente, legal y libre de contratiempos.

El proceso de compra paso a paso

1. Demuestra tu intención de compra: Contacta al vendedor o a la constructora si el inmueble es nuevo. Es común que te pidan un monto de separación para que la propiedad deje de estar disponible en el mercado. Ten en cuenta que este valor no siempre es reembolsable.
2. Establece el método de financiación: Si necesitas un crédito hipotecario o planeas acceder a un subsidio de vivienda, este es el momento para hacerlo. Evalúa las opciones con tu banco o entidad financiera y revisa los subsidios disponibles, como los ofrecidos por el Fondo Nacional del Ahorro o las cajas de compensación familiar.
3. Paga la cuota inicial: Por lo general, corresponde al 30% del valor del inmueble. Una vez realizado este pago, podrás avanzar en los trámites legales.
4. Firma la promesa de compraventa: Este es el contrato preliminar donde se establecen las condiciones de la transacción, como el precio, las fechas y las responsabilidades de cada parte.
5. Solicita el desembolso del crédito (si aplica): Una vez que el banco apruebe tu crédito hipotecario, se realizará el desembolso directamente al vendedor.
6. Firma las escrituras: Este es el documento que te reconoce legalmente como el nuevo propietario del inmueble. Se realiza ante una notaría.
7. Registra tu propiedad: Inscribe la escritura en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos para oficializar el cambio de propietario.

Documentos necesarios según el tipo de vivienda

Para vivienda usada

• Certificado de Tradición y Libertad: Este documento registra el historial legal del inmueble y debe solicitarse en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos. Su costo aproximado es de $17,000 COP y debe tener una antigüedad no mayor a 30 días.
• Estudio de títulos: Es un análisis detallado de las escrituras del inmueble para verificar su estado jurídico. Este estudio puede hacerlo una entidad financiera o un abogado especializado.
• Avalúo comercial: Permite determinar el valor real del inmueble en el mercado. Es obligatorio si se va a utilizar un crédito hipotecario.
• Promesa de compraventa: Debe contener información detallada como:
  • Identificación de las partes.
  • Descripción del inmueble (linderos, área privada, matrícula inmobiliaria).
  • Condiciones de pago y fechas de entrega.
  • Declaración de que está libre de gravámenes o hipotecas.
• Paz y salvo de impuesto predial y valorización: Asegúrate de que el vendedor haya pagado estas obligaciones fiscales. Puedes solicitar los documentos en los portales oficiales del municipio.
• Certificado de administración (si aplica): En propiedades bajo régimen de propiedad horizontal, este documento confirma que las cuotas de administración están al día.

Para vivienda nueva

• Certificado de Libertad y Tradición del lote: Verifica que el terreno donde se construyó la vivienda esté legalmente registrado y no tenga limitaciones.
• Certificado de existencia y representación de la constructora: Este documento asegura que la constructora está habilitada para vender el inmueble y que el proyecto está en regla.
• Promesa de compraventa: Similar al proceso de compra de vivienda usada, incluye cláusulas específicas sobre el proyecto, tiempos de entrega y sanciones por incumplimiento.
• Licencia de construcción y certificaciones técnicas: Garantizan que la edificación cumple con las normativas urbanísticas y de seguridad.

Subsidios y opciones de financiación

Si tu ingreso familiar no supera los 4 salarios mínimos, podrías acceder a subsidios del gobierno o a programas ofrecidos por tu caja de compensación. Algunos subsidios destacados son:

• Mi Casa Ya: Para adquirir vivienda nueva en áreas urbanas.
• Subsidios del Fondo Nacional del Ahorro (FNA): Ideales para construcción en lote propio o adquisición de vivienda nueva.

Recuerda que estos programas suelen requerir documentos adicionales, como extractos bancarios, declaración de renta, y certificado laboral.

Costos asociados a la compra de un inmueble

Además del valor de la propiedad, debes considerar los siguientes costos:

• Gastos notariales: Incluyen la elaboración de la escritura pública. Estos costos suelen dividirse entre comprador y vendedor.
• Impuesto de registro: Obligatorio para inscribir la escritura pública. Su valor varía según el municipio.
• Avalúo y estudio de títulos: Si utilizas crédito hipotecario, suelen estar incluidos en los costos iniciales.

Marco legal relevante

Es importante conocer las leyes que regulan la compraventa de inmuebles en Colombia:

• Código Civil (artículo 1849): Define el contrato de compraventa.
• Ley 546 de 1999: Establece el marco legal para la financiación de vivienda.
• Decreto Ley 960 de 1970: Regula la escritura pública.
• Ley 1579 de 2012: Establece el estatuto de registro de instrumentos públicos.

Situaciones especiales: Compra desde el extranjero

Si no puedes realizar los trámites directamente, puedes otorgar un poder especial a alguien de tu confianza. Este documento debe estar autenticado en una notaría para ser válido.

Preguntas frecuentes

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Comprar un inmueble en Colombia es un proceso que requiere paciencia, planificación y atención a los detalles. Desde reunir los documentos necesarios hasta gestionar los trámites legales, cada paso es fundamental para garantizar que la compra sea transparente y segura. Si sigues esta guía, estarás listo para dar uno de los pasos más importantes de tu vida con confianza.

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