En Colombia, los contratos de arrendamiento no son iguales para todos los casos, ya que su regulación depende del uso del inmueble. El arrendamiento de vivienda urbana está regulado por la Ley 820 de 2003, mientras que los locales comerciales se rigen por el Código de Comercio. Conocer estas diferencias resulta fundamental tanto para arrendadores como para inquilinos, pues de ellas dependen los plazos, derechos y obligaciones que cada parte debe cumplir. En este artículo encontrarás una guía clara y comparativa que explica qué contrato corresponde en cada situación, qué aspectos legales considerar y cuáles son las diferencias más relevantes entre un contrato de arrendamiento de vivienda y un contrato de local comercial.
¿Qué es un contrato de arrendamiento de vivienda urbana?
El contrato de arrendamiento de vivienda urbana es aquel mediante el cual el arrendador entrega un inmueble al arrendatario para destinarlo exclusivamente a fines habitacionales.
Características principales de un contrato de arrendamiento de vivienda urbana:
- Norma aplicable: Ley 820 de 2003.
- Uso del inmueble: vivienda familiar o individual.
- Duración mínima: un (1) año, prorrogable.
- Reajuste del canon: puede incrementarse anualmente hasta el porcentaje autorizado por el Gobierno Nacional.
- Obligaciones del arrendador: entregar el inmueble en óptimas condiciones, asumir las reparaciones estructurales necesarias y garantizar el uso pacífico del bien arrendado.
- Obligaciones del arrendatario: pagar puntualmente, cuidar el inmueble, usarlo exclusivamente para vivienda.
¿Qué es un contrato de arrendamiento de local comercial?
El contrato de arrendamiento de un local comercial consiste en que el arrendador cede al arrendatario el uso de un inmueble destinado a desarrollar actividades económicas o comerciales.
Características principales de un contrato de arrendamiento de local comercial:
- Norma aplicable: Código de Comercio, artículos 518 a 524.
- Uso del inmueble: actividades mercantiles o empresariales.
- Duración mínima: Aunque la ley no establece un plazo mínimo para este tipo de contratos, lo más común es que se pacten periodos iniciales de un (1) año
- Derecho de renovación: si el arrendatario lleva más de 2 años y ha cumplido con sus obligaciones, tiene derecho preferente a renovar el contrato.
- Reajuste del canon: libremente acordado entre las partes.
- Cláusulas comunes: exclusividad, destinación específica del inmueble, penalidades por incumplimiento.
Tabla comparativa: contrato de arrendamiento de vivienda vs. contrato de local comercial
| Aspecto | Vivienda Urbana (Ley 820/2003) | Local Comercial (Código de Comercio) |
| Norma aplicable | Ley 820 de 2003 | Código de Comercio (arts. 518–524) |
| Uso del inmueble | Habitacional | Comercial / empresarial |
| Duración mínima | 1 año | 1 año |
| Renovación | Automática, salvo aviso previo | Derecho preferente de renovación si cumple 2 años |
| Incremento del canon | Regulado por el Gobierno Nacional | Libre acuerdo entre las partes |
| Obligaciones arrendador | Entregar inmueble habitable, reparaciones | Entregar local apto para uso comercial |
| Obligaciones arrendatario | Pagar canon, cuidar inmueble, usar solo vivienda | Pagar canon, usar solo para el negocio pactado |
Aspectos legales clave en contratos de arrendamiento de vivienda y locales comerciales
Terminación anticipada de contrato de arrendamiento
- En vivienda: se permite con preaviso y, en algunos casos, indemnización.
- En locales: la terminación se rige principalmente por lo pactado en el contrato, lo que puede incluir penalidades específicas o acuerdos que restrinjan la renovación.
Derechos de los inquilinos en un contrato de arrendamiento
- En vivienda: estabilidad habitacional y protección frente a incrementos abusivos.
- En locales: derecho preferente de renovación después de 2 años.
Preguntas frecuentes
¿Se puede usar un contrato de vivienda para un local comercial?
No. Un contrato de vivienda no puede usarse para un local comercial, ya que cada uno se rige por normas diferentes: la Ley 820 de 2003 para vivienda urbana y el Código de Comercio para locales. Firmar el contrato equivocado puede generar conflictos legales, incumplimientos y hasta la nulidad del acuerdo.
¿Un arrendatario de local tiene derecho a quedarse indefinidamente?
No tiene derecho a permanecer de forma indefinida. Sin embargo, si el arrendatario de un local comercial ha ocupado el inmueble por más de dos años y ha cumplido con sus obligaciones, adquiere el derecho de renovación preferente, lo que le permite continuar con el contrato salvo que exista una causal legal para terminarlo.