¿Qué es la consignación de inmuebles en Colombia y en qué consiste?

Vender o arrendar un inmueble por nuestra propia cuenta, puede resultar una tarea dispendiosa. Promocionar el inmueble, atender a los interesados, mostrar la propiedad, revisar documentación y otros aspectos que se repiten una y otra vez. Esto se dificulta aún más, si estamos realizando otra actividad que demande toda nuestra atención.

Entonces, ¿por qué no dejar este proceso en manos especializadas?

Al dejar en manos de un tercero la venta o arriendo de nuestro inmueble, es necesario elaborar un contrato comercial en donde queden registradas las obligaciones del propietario, como de quien recibe el inmueble para su venta o arriendo. El nombre formal de este documento se conoce como “consignación de inmuebles”.

Para conocer las pautas y mecanismos que regulan un contrato de consignación de inmuebles en Colombia, vamos a ir paso a paso por cada uno de sus aspectos más relevantes. 

¿Qué es consignar un inmueble?

La consignación de inmuebles consiste en pactar las condiciones de la venta o arriendo de nuestro inmueble por parte de un agente inmobiliario. Esto debe quedar consignado en un documento elaborado bajo la normatividad legal vigente colombiana. 

En este documento deben quedar registrados los datos del propietario, monto de la comisión para el agente inmobiliario, características del inmueble, condiciones acordadas entre las partes y cláusulas de cumplimiento.  

Conozca algunas ventajas que se pueden obtener con la consignación de inmuebles. 

Beneficios de consignar un inmueble en una inmobiliaria

Cuando decidimos entregar la responsabilidad de la venta o arriendo de nuestra propiedad a una inmobiliaria, obtenemos:

• Asignación de un agente especializado que tomará el proceso en sus manos y con quien podemos resolver nuestras inquietudes. En otras palabras, contaremos con una persona con amplios conocimientos en materia de bienes raíces que estará con nosotros a lo largo del proceso.
• Creación de estrategias que aumenten la visibilidad de nuestro inmueble en el mercado (publicación en plataformas especializadas, redes sociales, contactos, etc.).
• Atención y evaluación de los interesados en el inmueble.
• Elaboración de la documentación exigida por la ley para la venta o arriendo de un inmueble.

Tipos de contrato de consignación de inmuebles

Existen dos tipos de contratos de consignación, que pueden variar de acuerdo a la naturaleza del inmueble:

1. Contrato de consignación de inmueble para arriendo: como su nombre lo indica, corresponde a un documento en el que el propietario entrega en consignación su propiedad para que esta encuentre un arrendatario idóneo.  
2. Contrato de consignación de inmueble para la venta: corresponde a un documento en donde el dueño del inmueble acuerda con la empresa inmobiliaria los términos para la venta de la propiedad y le asigna la tarea de buscar un comprador. 

En cualquier de los casos, la empresa inmobiliaria contrae la obligación de vender o arrendar un inmueble, bajo ciertas condiciones, por una comisión previamente pactada. 

Ahora bien, la exclusividad es otro factor que incide en el tipo de contrato de consignación de inmuebles:

1. Contrato de consignación de exclusividad: en este caso, el propietario se compromete a dejar a cargo de la venta o arriendo de su inmueble a una única inmobiliaria.  De tal manera que, solo ellos estarán autorizados para promocionar el predio, elaborar los documentos a que haya lugar y recibir la comisión acordada. 

Incluso, si el dueño del inmueble vende o arrienda la propiedad por su cuenta, debe cumplir con la comisión y demás cláusulas consignadas en el contrato de consignación de exclusividad.

2. Contrato de consignación sin exclusividad: en este tipo de contrato, el propietario tiene total libertad de consignar su inmueble con otras inmobiliarias o hacerlo por su propia cuenta. Es decir, que la comisión se pagará al agente de la inmobiliaria que cierre el negocio.

Comúnmente se dice que las inmobiliarias con contrato de consignación de exclusividad se encargarán de cubrir los gastos de publicidad, pero por lo general, estos costos son asumidos por el dueño de la propiedad de acuerdo a unas tarifas previamente establecidas.  

Consideraciones importantes sobre la consignación de inmuebles 

La normatividad vigente y la asignación de comisiones son algunos aspectos a considerar cuando se encomienda el arriendo de un inmueble:

• El contrato de consignación de inmuebles se encuentra regulado por el Código de Comercio, desde el artículo 1377 al 1381. 
• La consignación de inmuebles requiere de un agente inmobiliario que se encargue del proceso. 
• La comisión para el agente inmobiliario se paga en cuanto el negocio se concrete, lo que varía es el porcentaje. Esto debido a que las leyes colombianas no son muy claras al respecto. Por lo que, el porcentaje depende más de la oferta y la demanda en el mercado. Actualmente, la comisión está entre el 4% para inmuebles urbanos y del 8% al 10% para rurales.

¿Quiénes intervienen en un contrato de consignación de un inmueble?

En un contrato de consignación intervienen:

• Consignante: es el dueño o arrendatario de la propiedad.
• Consignatario: es la empresa que recibe el bien inmueble para la venta o arrendamiento.
• Agente inmobiliario: es asignado por la inmobiliaria para brindar asesoría especializada al consignante en la venta del inmueble (mercadeo, promoción y elaboración de documentos).

Características de un contrato de consignación de un inmueble

Según la legislación colombiana, todo contrato de consignación de inmueble debe incluir los siguientes elementos para que sea válido:

Transferencia de disponibilidad: precisa que la propiedad permanece en manos del consignante y solo transmite la disponibilidad al consignatario.

Comisión acordada: es la tarifa establecida y acordada que debe ser pagada al agente inmobiliario al momento de la venta. En los casos en que la inmobiliaria se encargue de administrar la propiedad, se acostumbra a que se quede con un porcentaje mensual sobre el arriendo.

Responsabilidad y riesgo: se deja claro que el consignante es quien se responsabiliza sobre los daños o pérdidas del inmueble. Lo recomendable aquí es hacer un inventario.

Plazo de consignación: corresponde al plazo en que el consignatario realice la venta del inmueble, puede ser fijo o indefinido.

Precio de venta o arriendo: establece el precio de la propiedad, ya sea para venta o arriendo.

Registro: corresponde en el control de las actividades que realice el agente inmobiliario para llevar a buen término lo acordado con el consignante.

Terminación del contrato: establece las condiciones en las que cualquiera de las partes pueden dar por terminado el contrato de consignación.

La consignación de inmuebles le facilita al propietario delegar las responsabilidades de la venta o arriendo de su inmueble, aprovechando la experiencia de un agente inmobiliario en la comercialización de bienes raíces. Además, de acuerdo al tipo de contrato que se escoja, se tiene el control total o parcial de todo el proceso.

Es importante tener en cuenta que cada inmobiliaria tiene sus propios requisitos y beneficios al ofrecer sus servicios como consignatario, así que aquí lo conveniente es revisar diferentes opciones.

Preguntas frecuentes sobre consignación de inmuebles