Un arrendatario cuando toma en arriendo un inmueble asume muchas responsabilidades y obligaciones legales, éticas y morales, en relación con el arrendador, sin embargo, este también forma parte del acuerdo, por tanto, posee compromisos que debe cumplir a cabalidad.
Una de esas responsabilidades son las reparaciones que se deben hacer al inmueble, antes, durante y después del arriendo. Pero no son todas, sino las que se consideran no locativas. Para la Ley 820 de 2003 de Arrendamiento y Vivienda Urbana, el propietario debe responsabilizarse únicamente de los saneamientos grandes que le competen al inmueble.
¿De qué reparaciones debe encargarse el arrendador?
El mantenimiento del inmueble forma parte de las responsabilidades del arrendador, aunque sean específicas, no pueden dejarse a un lado, pues es un derecho del arrendatario vivir en un espacio óptimo y digno, es decir, sin problemas que afecten su día a día.
Los arreglos no superficiales que posee la propiedad, más bien se relacionan con la estructura y modificación arquitectónica de la misma, por ejemplo:
- Modificación del piso, por ejemplo, cambio de baldosas.
- Daños por filtraciones.
- Daños graves de paredes por humedad.
- Arreglo de electrodomésticos que estén incluidos dentro del contrato de arrendamiento.
- Daños eléctricos.
- Saneamiento de cañerías.
- Cambio de estructura, bien sea, eliminación de algunas paredes, ampliación de espacios, entre otros.
El arrendatario puede exigir fácilmente que se reparen dichos elementos de ser necesario, ya que, está cancelando y pidiendo ser respetado el acuerdo contractual que se firmó en un principio.
¿Es necesario establecer condiciones con relación a las reparaciones?
Sí. Es considerado como una de las cláusulas principales que se deben impartir en el contrato de arrendamiento, pues uno de los mayores y continuos problemas entre ambas partes es que no se entiende cuáles son las reformas o arreglos que cada parte debe cumplir y realizar, se debe detallar en el contrato de arriendo, cuáles son los elementos y arreglos de los que se haría cargo cada quien.
¿Qué son las mejoras útiles?
Estas forman parte de la responsabilidad del arrendador. Se trata de aquellos arreglos u obras que son útiles para las áreas de esparcimiento en el inmueble, siendo las mismas reparaciones no locativas.
Un ejemplo de ello, son las modificaciones de espacios. También dentro de las mejores se encuentran:
- Construir un balcón terraza.
- Construcción de baños.
- Ampliación de cocina.
¿Qué pasa cuándo es el arrendatario quien paga las reparaciones no locativas?
Es posible que esto pueda suceder por diferentes razones, sin embargo, como bien se ha explicado, no es obligación del arrendatario acarrear con dichos gastos. En dado caso que él sea quien pague las cancelaciones necesarias, el arrendador debe reembolsar todo lo gastado obligatoriamente, según lo afirma el artículo 1993 del Código Civil.
La misma indica que el arrendatario no es el responsable de las reparaciones no locativas, ya que no es su culpa que el inmueble sufra daños tal como filtraciones, humedad, entre otros.
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