Cuando se tiene un contrato de arrendamiento y una de las partes involucradas, sea arrendador o arrendatario, fallece, surgen preguntas al respecto, ya que es una situación difícil de prever.
Debido a que en Colombia esta situación no se encuentra totalmente regulada por la Ley 820 de 2003, ni por el Código Civil, ni por el Código de Comercio, puesto que no se contempla la muerte del arrendador o del arrendatario como causa para la terminación del contrato de arrendamiento, se debe saber que el contrato sigue su curso, haciendo que las obligaciones se continúen cumpliendo.
No obstante, a pesar de que no es una situación que se pueda contemplar al momento de firmar el contrato de arrendamiento, si es posible incluir una cláusula que contemple la finalización del acuerdo si una de las partes muere.
Qué pasa cuando el arrendador fallece
En el caso de que el propietario muera, sus herederos no podrán hacer demasiado hasta el proceso de sucesión y se determine quién será la persona que se le asigne la propiedad. Cuando se otorgue la escritura correspondiente, la persona que aparezca en ella sustituye al arrendador fallecido.
Por otro lado, el arrendatario tendrá que seguir cumpliendo con el pago del canon de arrendamiento, pero hasta el momento en que no se sepa quién será el heredero correspondiente de recibir el pago de la renta del inmueble, si no existe un acuerdo entre los herederos, lo más recomendable es que no haga el pago en efectivo a ninguno de ellos, sino que consigne el valor del canon en un banco y luego cuando se demuestre quien es el heredero, este pueda proceder a cobrarlo. De esta manera, el arrendatario no se tiene que involucrar en los problemas que pueden surgir entre los herederos por el monto del arriendo.
Es importante que los herederos se pongan de acuerdo referente a los bienes y posteriormente se le haga el pago a quien acredite ser el nuevo arrendador. En este caso, lo mejor que pueden hacer es nombrar a uno de ellos como representante para que sea el encargado de recibir los pagos por el alquiler y de administrar la propiedad arrendada. Como la muerte del propietario no es motivo para terminar con el contrato de arrendamiento, dicho documento seguirá vigente en todas sus partes, lo cual quiere decir que los herederos no pueden cambiar las condiciones sujetas a este.
Qué pasa cuando el arrendatario fallece
Cuando sucede esto, el asunto puede llegar a ser complejo, debido a que al fallecer la persona que pagaba el cánon de arrendamiento, puede ser confuso saber quién seguirá asumiendo estos pagos. La persona encargada tiene que continuar realizando los respectivos pagos y posteriormente llegar a un acuerdo con el propietario para determinar que se quedará al frente de la propiedad arrendada.
El propietario no puede culminar el contrato porque el arrendatario falleció, sin embargo, sí podría darlo por terminado debido al incumplimiento del pago del canon mensual, en caso tal de que la persona que haya quedado como representante del arrendatario no pague la obligación. Si se presenta la situación de que no haya incumplimiento, ni tampoco un acuerdo con el representante del arrendatario fallecido, lo más seguro es que el propietario quiera terminar con el contrato de arrendamiento. Para esto es necesario que inicie una acción civil para conseguir que un juez ordene la culminación del contrato.
Si la propiedad arrendada es un local comercial, donde hay algún un negocio rentable donde se derivan rentas importantes, puede llegar a ser un gran problema, que puede llegar a resolverse tomando acciones legales.