¿Qué pasa si el propietario vende el inmueble mientras está arrendado?
Mantener una buena relación entre arrendador e inquilino es fundamental para evitar conflictos. Esta debe basarse en la comunicación, el cumplimiento de las obligaciones establecidas en el contrato de arrendamiento y el respeto mutuo. De lo contrario, podrían generarse situaciones desfavorables durante la permanencia en el inmueble. Ahora bien, cuando surge el escenario de “soy inquilino y el propietario quiere vender”, la comunicación cobra aún más relevancia, ya que permite aclarar derechos, deberes y alternativas sin poner en riesgo la estabilidad del arriendo.
Sin embargo, muchos son los casos donde surgen infinidades de problemas a raíz de los incumplimientos contractuales que hacen. Las malas acciones podrían llegar a ser solucionadas ante un tribunal con las autoridades competentes, lo cual es un proceso largo para solventar. Se recomienda cumplir adecuadamente con las exigencias legales del arrendador y las querencias del arrendatario.
Un problema poco común, pero que sucede, es sobre los desalojos ilegales dentro de cualquier contexto, incumplimiento del contrato en relación con las obligaciones de culminación del mismo acuerdo o cuando existe otro contrato de compra-venta estando el arrendatario en el inmueble. Este último es uno de los inconvenientes que parece ser ilegal ante las leyes colombianas.
¿Qué sucede cuando el arrendador vende la propiedad y el arrendatario está habitando el inmueble?
Como bien se dijo anteriormente, dicha acción es totalmente ilegal. De hecho, se respalda ante el artículo 22 de la Ley de 820 de 2003 de Arriendo y Vivienda Urbana en Colombia, específicamente en el numeral C. Allí, se afirma que no se puede dar por terminado un contrato de forma radical sin respetar las cláusulas ofrecidas anteriormente por parte del arrendador. Entonces, sería una forma ilegal de desalojar al arrendatario sin previo aviso por la compra-venta del inmueble.
Dentro de la misma gama de artículos de la Ley 820 de 2003, se expresa en el número 8 que la única forma en que se puede dar por terminado un contrato es cuando se cumple la vigencia de arrendamiento en su misma fecha de vencimiento del contrato inicial. La única forma en que se puede dar un contrato por terminado es dando un previo aviso por escrito con una antelación de tres meses, tomando en cuenta la fecha inicial de vencimiento. De ser lo contrario, entonces el arrendatario se encuentra en el derecho de demandar la situación acontecida.
¿Se puede terminar un contrato de arrendamiento por venta del inmueble?
En la mayoría de los casos, la respuesta es no. Sin embargo, existen situaciones específicas donde sí puede darse la terminación.
Causas legales para dar por terminado el contrato
- Mutuo acuerdo entre propietario e inquilino.
- Cláusula de venta incluida en el contrato.
- Finalización del plazo pactado.
- Incumplimiento de obligaciones (por ejemplo, falta de pago).
| Situación | ¿El contrato continúa? | ¿Qué debe hacer el inquilino? |
| Venta sin cláusula especial | Sí, se mantiene | Seguir pagando al nuevo dueño |
| Venta con cláusula de terminación | No | Recibir aviso y negociar salida |
| Venta al finalizar contrato | No | Desocupar según lo pactado |
Derechos del inquilino cuando el arrendador vende la vivienda
El inquilino goza de protección legal ante la venta de la vivienda.
Derechos principales
- Permanecer en el inmueble hasta que termine el contrato.
- Exigir que se respeten canon y condiciones pactadas.
- Ser notificado formalmente si se busca terminar antes.
- Solicitar indemnización en caso de terminación ilegal.
Obligaciones del nuevo propietario
- Recibir el canon de arrendamiento en los mismos términos.
- Mantener vigente el contrato firmado con el arrendatario.
- Cumplir con todas las cláusulas del contrato original.
Recomendaciones prácticas si tu arrendador vende la vivienda
- Revisa tu contrato y busca cláusulas relacionadas con la venta.
- Solicita confirmación por escrito del nuevo propietario.
- Pregunta cómo y a quién debes pagar el canon de arriendo.
- Conserva recibos y comunicaciones como soporte legal.
- Si recibes una orden de desalojo injustificada, acude a un abogado o entidad de vivienda.
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Preguntas frecuentes
¿Qué hago si el propietario vende la casa y aún tengo contrato?
Debes seguir habitando la vivienda y pagando el arriendo normalmente al nuevo dueño.
¿Puede el arrendador pedirme que desocupe inmediatamente si ha vendido el inmueble?
No. Solo en caso de existir una cláusula de terminación por venta o al vencimiento del contrato, con los preavisos establecidos por la ley.
¿Tengo derecho a indemnización si me desalojan antes?
Sí, cuando el contrato se termina sin causa legal.
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