El sismo de magnitud 7,4 del 10 de agosto de 2026 cambió la vida de miles de familias en Colombia. Viviendas destruidas, edificios con daños estructurales, barrios enteros evacuados y una declaratoria de desastre nacional dejaron a muchas personas con una pregunta que casi nadie sabe responder en medio de la emergencia. Qué pasa con el contrato de arriendo cuando el inmueble que habitabas ya no está en condiciones de habitarse. Si estás en esa situación, lo primero que queremos decirte es que la ley colombiana no te deja solo y que existen rutas concretas para resolverlo.
Sabemos que este texto llega en un momento difícil y que hablar de contratos suena menor al lado de lo que muchas familias perdieron. Aun así, la incertidumbre jurídica se convierte en una carga adicional que se puede aliviar con información clara. Un arrendatario que entiende sus derechos evita pagos indebidos, protege su historial crediticio y negocia en mejores condiciones. Un arrendador que conoce sus obligaciones actúa con respaldo legal y evita conflictos largos. Entender las reglas hoy te ahorra un problema mucho más grande mañana.
En Arriendo.com somos una plataforma digital especializada en la promoción y búsqueda de inmuebles en arriendo. No somos parte de tu contrato, no intervenimos en las negociaciones y este contenido tampoco reemplaza la asesoría de un abogado. Lo que encuentras aquí es una orientación general para que llegues informado a la conversación con tu arrendador o con tu arrendatario, y para que sepas a qué entidades acudir cuando necesites respaldo oficial.
Lo primero es tu seguridad y el concepto técnico del inmueble
Antes de cualquier discusión sobre dinero o contratos está la integridad de las personas. Ningún acuerdo vale más que tu vida, así que la primera gestión siempre pasa por saber en qué estado real quedó la edificación. En Colombia esa evaluación la realizan los organismos de gestión del riesgo del municipio, con apoyo de bomberos, ingenieros y de la Unidad Nacional para la Gestión del Riesgo de Desastres. El resultado de esa inspección es un documento oficial y ese documento se vuelve la base de todo lo que viene después, porque define si el inmueble se puede ocupar, si necesita reparaciones antes de volver a usarse o si debe desocuparse de manera definitiva. Sin ese concepto técnico cualquier acuerdo que firmes queda construido sobre suposiciones.
El inmueble habitable
Es el escenario más favorable. La edificación resistió el movimiento, presenta daños menores como fisuras superficiales, caída de enchapes o desprendimiento de pintura, y las autoridades autorizan su ocupación. Aquí el contrato de arrendamiento continúa vigente en los términos pactados y tu obligación de pagar el canon se mantiene intacta. Lo que sí cambia es que el arrendador debe atender las reparaciones que corresponden a la estructura y a las instalaciones del inmueble, mientras tú te ocupas de los arreglos menores propios del uso diario. Un inmueble habitable no significa un inmueble en perfecto estado, significa que puedes seguir en él mientras se corrigen los daños.
El inmueble con uso restringido
Sucede cuando la evaluación permite el ingreso parcial o condiciona la permanencia a la ejecución de obras. Algunas zonas quedan bloqueadas, ciertos servicios se suspenden o se ordena reforzar elementos estructurales antes de retomar la vida normal. En este caso el inmueble ya no te presta el servicio completo por el cual pagas, y esa diferencia abre la puerta a renegociar el valor del canon durante el periodo de las obras. La conversación con tu arrendador debe girar alrededor de cuánto tiempo tomarán las reparaciones, quién asume los costos y qué pasa con el pago mientras tanto. Cuando el inmueble solo se puede usar a medias, el acuerdo económico también debería ajustarse a esa realidad.
El inmueble declarado no habitable
Es el escenario más duro y también el más claro en términos jurídicos. Si la autoridad competente ordena la evacuación definitiva o dispone la demolición de la estructura, el inmueble dejó de cumplir el propósito para el cual fue arrendado. La ley colombiana contempla que el contrato de arrendamiento termina cuando la cosa arrendada se destruye, y una declaratoria oficial de inhabitabilidad respalda esa conclusión. Tu deber en ese punto consiste en dejar constancia escrita de la situación y en solicitar la terminación formal del contrato con el documento técnico como soporte. La declaratoria oficial es el respaldo más sólido que puedes tener para dar por terminado el contrato sin sanciones.
Cómo documentar los daños paso a paso
La prueba lo es casi todo en este tipo de reclamaciones, y en medio de la emergencia es fácil dejar pasar registros que después resultan imposibles de recuperar. Te dejamos el orden que conviene seguir apenas puedas hacerlo con seguridad.
- Toma fotografías y video de cada espacio afectado, con planos generales y detalles de las grietas, los techos, los pisos y las instalaciones
- Registra la fecha de cada archivo y guarda copias en la nube, porque un celular perdido no debería llevarse tu única evidencia
- Haz un inventario escrito de los bienes dañados, con su descripción y su valor aproximado
- Reúne el contrato de arrendamiento, los recibos de pago y los comprobantes de servicios públicos de los últimos meses
- Solicita el concepto técnico oficial de la autoridad municipal y consérvalo como documento central del caso
- Pide en la administración una copia del reporte del siniestro y el número de la póliza si vivías en propiedad horizontal
- Notifica al arrendador por escrito y guarda la constancia de envío o el acuse de recibido
- Reporta el siniestro a tu aseguradora dentro del plazo previsto y conserva el número de radicado
Un expediente completo vale más que cualquier argumento verbal, así que arma esa carpeta antes de sentarte a negociar.
Qué dice la ley colombiana cuando el inmueble sufre daños
El arrendamiento de vivienda urbana en Colombia se rige por la Ley 820 de 2003 y, en lo no previsto allí, por el Código Civil. Ninguna de esas normas menciona la palabra terremoto en cada uno de sus artículos, aunque ambas contienen principios que aplican de forma directa a una situación como esta. Te explicamos los tres que más te sirven.
La destrucción total del inmueble
El artículo 2008 del Código Civil establece que el arrendamiento de cosas expira, entre otros eventos, por la destrucción total de la cosa arrendada. La lógica es sencilla, si el objeto del contrato desapareció, la obligación de pagar por su uso desaparece con él. Abogados civilistas consultados por medios nacionales tras el sismo, entre ellos el consultorio jurídico de la Universidad El Bosque, sostienen que ese criterio no se limita al colapso de la edificación, ya que también cubriría los casos en que la vivienda sigue en pie con grietas o fisuras que impiden ocuparla con seguridad, y que la terminación procede aunque el contrato no tenga una cláusula expresa sobre desastres naturales. Se trata de una interpretación doctrinal y no del texto literal de la norma, de modo que cada caso concreto puede requerir valoración profesional. Ninguna cláusula del contrato puede obligarte a pagar por un inmueble que ya no existe.
Los daños parciales que impiden el uso normal
Cuando la vivienda sigue en pie pero perdió condiciones esenciales, el arrendatario tiene derecho a pedir la terminación del contrato o la reducción del precio. Hablamos de situaciones reales y verificables como redes eléctricas comprometidas, tuberías rotas, muros con fisuras estructurales o ausencia prolongada de agua y energía por daños en la edificación. Lo determinante no es la apariencia del daño sino su efecto sobre tu posibilidad de vivir allí con normalidad. Un inmueble que no te presta el servicio pactado justifica una revisión del acuerdo.
Quién responde por las reparaciones
El artículo 1985 del Código Civil reparte las cargas de forma bastante clara. Las reparaciones necesarias, es decir las que afectan la estructura, la seguridad y la funcionalidad del inmueble, corren por cuenta del arrendador, mientras las locativas, aquellas menores que se derivan del uso cotidiano, corresponden al arrendatario. La norma añade algo que te conviene tener presente, y es que el arrendador queda obligado incluso a las reparaciones locativas cuando el deterioro provino de fuerza mayor o caso fortuito. Un terremoto encaja de lleno en esa excepción, así que la carga se traslada al propietario tanto en los daños grandes como en los pequeños que dejó el movimiento. Los daños causados por el terremoto son responsabilidad del propietario del inmueble, sin importar su tamaño.
Existe además una regla útil cuando el arrendador se demora. El artículo 1993 del mismo código permite que el arrendatario reciba el reembolso de las reparaciones indispensables no locativas que haya asumido, siempre que haya avisado al propietario lo más pronto posible para que las hiciera por su cuenta. Sin ese aviso previo el reembolso se complica, de modo que la notificación escrita vuelve a ser tu mejor herramienta. Avisa primero y repara después, ese orden es el que protege tu dinero.
La fuerza mayor y sus efectos reales
Un terremoto encaja en la definición legal de fuerza mayor porque se trata de un hecho imprevisto e imposible de resistir. Ese carácter tiene una consecuencia importante y también un límite que conviene entender. La consecuencia es que ninguna de las dos partes puede ser sancionada por los daños que el evento produjo, ya que ninguna los causó. El límite es que la fuerza mayor no borra de manera automática todas las obligaciones del contrato, así que sigue haciendo falta un acuerdo entre las partes o una decisión judicial que defina la terminación y sus efectos. La fuerza mayor te protege de sanciones, aunque no reemplaza el acuerdo escrito entre las partes.
El canon de arrendamiento mientras el inmueble no se puede habitar
Esta es la duda que más se repite y merece una respuesta honesta. La ley no contiene una fórmula automática que suspenda el pago del arriendo al día siguiente de un sismo, de modo que la salida pasa por el diálogo documentado y, cuando no hay acuerdo, por la vía judicial. Te contamos las tres opciones que se manejan en la práctica.
La suspensión temporal del pago
Aplica cuando el inmueble quedó inhabitable y las reparaciones tomarán semanas o meses. La idea es que el pago se detenga mientras dure la imposibilidad de ocupar la vivienda y se reanude cuando el inmueble vuelva a estar disponible. Conviene tener claro que la ley no consagra esta suspensión de forma expresa, ya que se apoya en la obligación del arrendador de garantizar el goce del inmueble, de modo que su validez depende del acuerdo entre las partes o de una decisión judicial. Este acuerdo necesita quedar por escrito con fechas concretas, porque una suspensión pactada de palabra se convierte en una deuda reclamada meses después. Toda suspensión de pago debe quedar firmada por las dos partes con fecha de inicio y de reanudación.
La rebaja proporcional del canon
Funciona mejor en los casos de uso restringido, cuando puedes seguir en el inmueble aunque con limitaciones evidentes. La lógica consiste en ajustar el valor mensual al servicio que realmente estás recibiendo, y ese porcentaje se negocia con base en el área afectada, en los servicios suspendidos y en la duración estimada de las obras. Muchos arrendadores prefieren esta salida antes que perder un buen arrendatario. Una rebaja temporal suele convenir más a las dos partes que una terminación anticipada.
El acuerdo escrito que protege a ambas partes
Cualquiera que sea la decisión, el documento que la respalda se llama otrosí y modifica el contrato original sin necesidad de firmar uno nuevo. Debe incluir la identificación de las partes, la referencia al contrato inicial, la descripción de la situación, lo que se acuerda, las fechas y las firmas. Guarda una copia física y otra digital, junto con las fotografías del estado del inmueble y con los mensajes que intercambiaste. El otrosí permite dejar por escrito las modificaciones acordadas y sirve como respaldo de lo pactado entre las partes.
Cómo terminar el contrato sin quedar en desventaja
Cuando el regreso al inmueble deja de ser viable, la terminación ordenada evita reclamaciones futuras. Estos tres pasos te dan tranquilidad.
La terminación por mutuo acuerdo
Es la vía más rápida y la que menos desgaste genera. Ambas partes firman un documento donde manifiestan que el contrato termina por causa del sismo, señalan la fecha exacta y declaran que se encuentran a paz y salvo. En un contexto de emergencia la mayoría de arrendadores acepta esta salida sin exigir la indemnización de tres meses que la ley prevé para las terminaciones unilaterales ordinarias. Deja siempre por escrito que la causa de la terminación fue el evento sísmico.
La terminación cuando el arrendador no cumple
Existe una ruta que muchos arrendatarios desconocen y que aplica cuando el propietario se niega a reparar o desaparece de la conversación. El artículo 24 de la Ley 820 de 2003 enumera las causales que permiten al arrendatario pedir unilateralmente la terminación del contrato, y entre ellas está el desconocimiento por parte del arrendador de los derechos que la ley o el contrato te reconocen. Como la obligación de hacer las reparaciones necesarias está en cabeza suya, su negativa sostenida encaja en esa causal. Ese mismo artículo contempla además que, si los servicios públicos quedan suspendidos por mora del arrendador en pagos a su cargo, puedes asumir el costo del restablecimiento y descontarlo de lo que te corresponde pagar. Cuando el propietario incumple, la ley te da una salida sin indemnización de por medio.
El acta de entrega del inmueble
Documenta con fotografías y video el estado en que devuelves la vivienda, con especial atención a los daños que dejó el sismo. Ese registro protege tu bolsillo, porque impide que se te atribuyan después deterioros que no provocaste. Si el inmueble quedó bajo restricción de ingreso, indícalo en el acta y anexa el concepto técnico de la autoridad. El acta de entrega es tu prueba de que devolviste el inmueble en las condiciones que dejó el terremoto.
La devolución de garantías y saldos
Revisa qué pagos hiciste por anticipado y qué garantías entregaste. Si cancelaste el mes completo y desocupaste a mitad de periodo por orden de las autoridades, tienes argumentos para solicitar la devolución proporcional. Recuerda además que el artículo 16 de la Ley 820 de 2003 prohíbe exigir depósitos en dinero efectivo u otras cauciones reales en los contratos de vivienda urbana, de modo que cualquier suma entregada bajo esa figura debe regresar a tus manos. La única garantía que la ley permite se relaciona con el pago de los servicios públicos y tiene un tope equivalente a dos periodos de facturación. Solicita por escrito la liquidación final del contrato y conserva el comprobante de esa solicitud.
Los seguros que pueden responder por los daños
Muchas familias descubren tarde que existía una póliza capaz de cubrir parte de la pérdida. Vale la pena revisar estas tres.
El seguro de la copropiedad
El artículo 15 de la Ley 675 de 2001 dispone en su parágrafo primero que es obligatoria la constitución de pólizas que cubran contra los riesgos de incendio y terremoto los bienes comunes susceptibles de ser asegurados. Si vivías en una unidad cerrada, la administración debe activar esa póliza para la reparación de cimientos, muros estructurales, cubiertas, fachadas y zonas comunes. Pregunta en la administración por el número de la póliza y por el estado de la reclamación. El seguro de zonas comunes cubre la estructura del edificio, no el interior de cada apartamento.
Hay un plazo que conviene no dejar pasar. El artículo 1075 del Código de Comercio exige dar aviso del siniestro a la aseguradora dentro de los tres días siguientes a la fecha en que se conoció el hecho. Si ese término ya venció en tu caso, la reclamación no queda automáticamente perdida, aunque sí se vuelve más difícil, así que vale la pena consultarlo con un profesional. Reportar temprano el siniestro es lo que mantiene viva la reclamación.
El seguro de hogar y de contenidos
Es la póliza voluntaria que ampara tus muebles, electrodomésticos y objetos personales. Algunos arrendatarios la contratan por su cuenta y otros la reciben incluida en paquetes bancarios sin saberlo. Revisa tus productos financieros porque más de una familia ha encontrado allí una cobertura activa. Reporta el siniestro cuanto antes, ya que las pólizas manejan plazos de aviso.
La póliza de arrendamiento
Esta garantía protege al arrendador frente al no pago del canon y no cubre los daños que sufre el arrendatario. Conviene tenerlo claro para evitar expectativas equivocadas durante la negociación. Aun así, su existencia influye en la conversación, porque el arrendador cuenta con un respaldo que le permite ser más flexible contigo. Conocer el alcance real de cada póliza evita discusiones innecesarias.
Las ayudas oficiales a las que puedes acudir
El país activó mecanismos de atención para las familias damnificadas y muchos de ellos tienen relación directa con la vivienda. Estas son las rutas principales.
El registro de damnificados
El instrumento oficial se llama Registro Único de Damnificados y lo alimentan las alcaldías junto con los organismos de socorro que visitan las viviendas afectadas. La inscripción no se hace por internet ni de manera autónoma, se realiza en territorio o en los puntos de atención habilitados por tu municipio, y el trámite es gratuito. La misma UNGRD advierte que figurar en el registro no significa la asignación automática de recursos, ya que la información pasa por verificación antes de la entrega de cualquier ayuda. Es un paso fundamental para la identificación de los hogares afectados y, en el caso de las ayudas que exigen esta inscripción, es uno de los requisitos para acceder a ellas.
Una advertencia que vale la pena repetir. Ningún funcionario cobra por inscribirte ni por acelerar tu caso, de manera que cualquier persona que te pida dinero a cambio del registro está intentando estafarte. Todo el proceso de registro como damnificado es gratuito.
El apoyo de arrendamiento temporal
El Gobierno Nacional anunció en agosto de 2026 un subsidio de arrendamiento temporal para los hogares damnificados por el sismo, con un valor mensual cercano a los 875.452 pesos durante tres meses, y una condición especial para Buenaventura con un monto mensual de 1.050.000 pesos. La UNGRD destinó alrededor de 100.000 millones de pesos a este programa y el giro llega al jefe de hogar, no al propietario del inmueble, a través de entidades bancarias o de redes de giros. Verifica siempre las cifras y los plazos vigentes en los canales oficiales, porque estas condiciones se han venido ajustando conforme avanza la caracterización en cada municipio. El subsidio de arrendamiento temporal existe justamente para familias que perdieron su vivienda.
La ruta pasa por dos filtros. Primero la inscripción en el Registro Único de Damnificados y después la evaluación técnica de tu vivienda, que la UNGRD unificó mediante una circular expedida el 20 de agosto de 2026 para que todos los municipios apliquen la misma metodología. Ese concepto define si la edificación se puede seguir ocupando o si el hogar necesita un traslado temporal. La evaluación técnica de tu vivienda es la que abre o cierra la puerta del subsidio.
La orientación jurídica gratuita
Si tu arrendador se niega a llegar a un acuerdo razonable, no necesitas pagar un abogado particular para dar el siguiente paso. Las personerías municipales, la Defensoría del Pueblo y los consultorios jurídicos de las universidades ofrecen asesoría sin costo. También existen jornadas de atención especiales habilitadas tras la declaratoria de desastre. Buscar orientación profesional gratuita es un derecho y conviene ejercerlo temprano.
Si eres propietario o arrendador
La emergencia también golpeó a quienes viven de la renta de sus inmuebles, y ese lado de la historia merece atención. Te dejamos tres recomendaciones prácticas.
Atiende las reparaciones estructurales
La obligación de mantener el inmueble en condiciones de servir al uso pactado recae sobre ti, y cumplirla protege tanto a tu arrendatario como al valor de tu patrimonio. Solicita una evaluación técnica profesional antes de autorizar cualquier ocupación. Una reparación bien hecha hoy previene una responsabilidad mucho mayor después.
Comunícate por escrito con tu arrendatario
Un mensaje claro que informe el estado del inmueble, los plazos estimados de reparación y la propuesta sobre el canon evita malentendidos y demuestra buena fe. La mayoría de conflictos surgen del silencio y no del desacuerdo. La comunicación documentada es tu mejor herramienta de defensa en cualquier reclamación.
Actualiza tus publicaciones
Si tenías inmuebles publicados que resultaron afectados, retíralos o modifícalos mientras se realizan las reparaciones. Publicar una vivienda que no está en condiciones de entrega genera visitas fallidas y afecta tu reputación como arrendador. Una vitrina actualizada refleja seriedad y atrae interesados reales.
Preguntas frecuentes sobre el contrato de arriendo tras el sismo
¿Puedo dejar de pagar el arriendo por mi cuenta?
No conviene hacerlo sin respaldo. Aunque tengas la razón en el fondo, un incumplimiento unilateral puede terminar en un proceso de restitución del inmueble o en un reporte negativo. Notifica por escrito la situación, adjunta el concepto técnico y propón una solución concreta. Una comunicación formal te protege mucho más que el silencio.
¿Me pueden reportar a centrales de riesgo?
El reporte procede cuando existe una obligación incumplida y una autorización previa de tu parte. Si documentaste la imposibilidad de habitar el inmueble y notificaste al arrendador, cuentas con argumentos sólidos para oponerte a ese reporte ante la entidad correspondiente. Guarda todas las pruebas de tus notificaciones desde el primer día.
¿Qué pasa si mi contrato era verbal?
Sigue siendo válido, porque la ley colombiana reconoce el arrendamiento verbal de vivienda urbana. Lo que cambia es la dificultad probatoria, así que reúne recibos de pago, transferencias, mensajes y testimonios que acrediten la relación contractual. Un contrato verbal también te da derechos, solo exige más trabajo de prueba.
¿Puedo recibir familiares o subarrendar un espacio mientras se resuelve todo?
Recibir a tu familia en la vivienda es una cosa y subarrendar es otra muy distinta. El artículo 17 de la Ley 820 de 2003 establece que el arrendatario no puede ceder el arriendo ni subarrendar sin autorización expresa del arrendador, y el artículo 22 convierte el subarriendo no autorizado en causal de terminación a favor del propietario. Si necesitas alojar a alguien de forma prolongada o compartir gastos, habla primero con el arrendador y deja esa autorización por escrito. La autorización expresa es lo que separa una solución temporal de un incumplimiento contractual.
¿Me pueden subir el arriendo en plena emergencia?
El reajuste del canon sigue las reglas de siempre, sin importar el contexto. Solo procede una vez al año, en la fecha de aniversario del contrato, con un tope equivalente al incremento del índice de precios al consumidor del año anterior, y el arrendador debe informarte el monto y la fecha de aplicación por un medio con constancia. Un aumento por fuera de esas condiciones no te obliga. La emergencia no habilita incrementos extraordinarios del canon.
¿Hasta cuándo puedo reclamar?
Las acciones derivadas del contrato tienen términos de prescripción que varían según el tipo de reclamación, mientras que, en materia de seguros, el Código de Comercio establece un plazo de tres días para dar aviso del siniestro. Actúa lo antes posible y consulta con un profesional si tu caso lleva tiempo sin resolverse. Cuanto antes inicies la gestión, más opciones tendrás disponibles.
Un paso a la vez
Reconstruir la vida después de un terremoto toma tiempo y ninguna guía puede acelerar ese proceso. Lo que sí puede hacer es quitarte una preocupación del camino, porque saber cómo funciona tu contrato te devuelve algo de control en medio del desorden. Documenta todo, comunícate por escrito, busca el concepto técnico oficial y acércate a las entidades que ofrecen orientación sin costo. Tus derechos como arrendatario no se cayeron con el edificio.
Cuando llegue el momento de buscar un nuevo hogar, aquí vas a encontrar la oferta de propietarios, agentes e inmobiliarias de todo el país reunida en un solo lugar. En Arriendo.com te acompañamos en el paso siguiente, cuando estés listo para darlo.
Nota sobre este contenido
Las referencias normativas de este artículo corresponden al Código Civil colombiano, a la Ley 820 de 2003, a la Ley 675 de 2001 y al Código de Comercio. Las cifras del subsidio de arrendamiento temporal corresponden a los anuncios oficiales de agosto de 2026 y pueden variar, así que conviene confirmarlas en los canales de la UNGRD y de tu alcaldía. Las interpretaciones sobre daños parciales y suspensión del canon provienen de conceptos de abogados civilistas divulgados en medios nacionales y no del texto literal de las normas. Este contenido tiene fines informativos y no sustituye la asesoría jurídica de un profesional sobre tu caso.