Los resultados de septiembre de 2026 del índice de arriendos de El Libertador y Davivienda confirman que los cánones siguen al alza en Colombia. El ELDRI registró incrementos anuales de 9,5 % en casas y 6,5 % en apartamentos a nivel nacional, aunque el comportamiento cambia de forma notable entre ciudades. Armenia, Bucaramanga, Medellín y Manizales reportan alzas superiores al 10 %, mientras que Bogotá, Barranquilla y Cartagena muestran variaciones cercanas o inferiores a la inflación de 2025.
El arriendo es la forma de tenencia de cerca del 40,8 % de los hogares del país, según la Encuesta Nacional de Calidad de Vida del DANE. En Bogotá esa proporción supera la mitad de los hogares. Esta guía reúne los datos por ciudad, explica por qué algunos aumentos superan el tope legal y detalla cuánto puede subir un canon en 2026 según la Ley 820 de 2003.
1. ¿Cuánto subieron los arriendos en Colombia?
El ELDRI es un indicador elaborado por El Libertador y la Dirección Ejecutiva de Estudios Económicos de Davivienda. Mide la variación anual de los cánones a partir de los contratos de arrendamiento asegurados por la compañía y, tras su actualización metodológica de 2025, cubre diez ciudades principales del país. Por su construcción, recoge tanto contratos renovados como contratos nuevos, un detalle clave para interpretar sus resultados frente al tope legal de reajuste.
En casas, el alza de 9,5 % anual es la más alta desde diciembre de 2024. Un año atrás, en septiembre de 2025, el mismo índice reportaba un incremento de 6,7 % para este segmento, de modo que el ritmo de crecimiento se aceleró cerca de tres puntos porcentuales en doce meses. La cifra también casi duplica la inflación de 2025, que cerró en 5,1 %.
En apartamentos, la variación de 6,5 % muestra una leve moderación frente al pico de julio. En ese mes el índice llegó a 6,7 %. Aun así, el dato de septiembre supera el 6,1 % de septiembre de 2025, el 5,8 % del cierre de ese año y el promedio de 6,0 % de los últimos doce meses. En informes anteriores, el ELDRI ha relacionado la persistencia de las alzas con la baja disponibilidad de inmuebles en el mercado.
2. ¿En qué ciudades subió más el arriendo?
El promedio nacional agrupa realidades muy distintas. La siguiente tabla resume las variaciones anuales que reportó el ELDRI para las principales ciudades, tanto en casas como en apartamentos.
| Ciudad | Casas | Apartamentos |
|---|---|---|
| Armenia | 13,2 % | 14,3 % |
| Bucaramanga | 11,5 % | 10,6 % |
| Medellín | 11,4 % | No reportado |
| Manizales | No reportado | 11,8 % |
| Barranquilla | 8,3 % | 3,1 % |
| Cartagena | 7,7 % | 1,5 % |
| Bogotá | No reportado | 4,9 % |
Variación anual de los cánones a septiembre de 2026, según el ELDRI.
El Eje Cafetero concentra las alzas más altas del mercado residencial. Armenia encabeza el ranking en los dos segmentos, con 14,3 % en apartamentos y 13,2 % en casas, casi el triple de la inflación de 2025. En términos prácticos, un inmueble con un canon de $1.000.000 en septiembre de 2025 se publicaría hoy por encima de $1.140.000 si sigue el promedio de la ciudad. Manizales ocupa el segundo lugar en apartamentos, con 11,8 %.
Bucaramanga y Medellín completan el grupo de ciudades con incrementos de dos cifras. En Bucaramanga las casas subieron 11,5 % y los apartamentos 10,6 %, lo que la convierte en la única ciudad, además de Armenia, con alzas superiores al 10 % reportadas en ambos segmentos. Medellín registró 11,4 % en casas, el tercer dato más alto del país; el informe no publicó la variación de apartamentos para la capital antioqueña.
Bogotá y la costa Caribe presentan los ajustes más moderados en apartamentos. En la capital del país, el canon de este tipo de vivienda subió 4,9 %, por debajo de la inflación de 2025. Barranquilla registró 3,1 % y Cartagena 1,5 %, la menor variación del informe. En casas, sin embargo, ambas ciudades del Caribe superaron el IPC, con 8,3 % en Barranquilla y 7,7 % en Cartagena.
3. ¿Por qué el arriendo sube por encima del tope legal?
El tope del IPC solo aplica al reajuste de un contrato de vivienda que ya está en curso. El artículo 20 de la Ley 820 de 2003 permite al arrendador incrementar el canon cada doce meses de ejecución bajo un mismo precio, en una proporción que no supere el 100 % del IPC del año anterior. Para 2026, ese límite es de 5,1 %, la inflación que el DANE certificó para 2025, y se mantiene en las prórrogas del contrato. La norma cubre solo la vivienda urbana, así que en locales, oficinas y bodegas el reajuste depende de lo pactado entre las partes.
En un contrato nuevo, el canon inicial lo fijan libremente las partes. La única restricción es la del artículo 18 de la misma ley, según la cual la renta mensual no puede superar el 1 % del valor comercial del inmueble, valor que a su vez no puede estimarse por encima de dos veces el avalúo catastral vigente. Como el ELDRI incluye contratos nuevos, sus cifras pueden mostrar incrementos muy superiores al IPC sin que eso implique reajustes ilegales sobre contratos vigentes.
4. ¿Cuánto puede subir el canon en 2026?
El aumento máximo equivale al canon vigente multiplicado por 0,051. El cálculo aplica a los contratos de vivienda urbana que cumplan doce meses bajo el mismo precio durante 2026. La tabla muestra algunos ejemplos.
| Canon actual | Aumento máximo (5,1 %) | Nuevo canon máximo |
|---|---|---|
| $1.000.000 | $51.000 | $1.051.000 |
| $1.500.000 | $76.500 | $1.576.500 |
| $2.000.000 | $102.000 | $2.102.000 |
| $3.000.000 | $153.000 | $3.153.000 |
El reajuste solo es exigible si se notifica en debida forma. La ley obliga al arrendador a informar el monto del incremento y la fecha en que se hará efectivo, por medio del servicio postal autorizado o del mecanismo de notificación pactado en el contrato. Sin ese aviso, el aumento es inoponible al arrendatario, aunque si este lo paga de manera voluntaria no puede reclamar después el reintegro.
Un incremento superior al permitido no tiene validez ni es causa para terminar el contrato. Ante un cobro de este tipo, el arrendatario cuenta con las siguientes opciones.
- Verificar la fecha del último reajuste. El aumento solo procede cuando el contrato cumple doce meses bajo el mismo precio.
- Pagar el valor ajustado conforme a la ley. Así se cumple la obligación de pago sin aceptar el cobro adicional.
- Dejar constancia escrita de la inconformidad. Una carta o correo al arrendador con el cálculo y la referencia al artículo 20 de la Ley 820 sirve como soporte.
- Acudir a la alcaldía si no hay acuerdo. La ley asigna a las alcaldías el control de los incrementos; en Bogotá, esta función corresponde a la Secretaría Distrital del Hábitat.
5. ¿Qué revisar antes de firmar un contrato de arriendo?
El canon de un contrato nuevo no puede superar el 1 % del valor comercial del inmueble. Para un apartamento con un valor comercial de $200.000.000, el arriendo mensual tendría como techo $2.000.000. Comparar el precio con el de inmuebles similares en el mismo sector permite identificar ofertas por encima del promedio de la zona antes de negociar.
En ciudades con alzas de dos cifras, renovar un contrato vigente suele resultar más barato que firmar uno nuevo. Durante la ejecución del contrato, el canon solo puede subir con el límite del IPC, en cambio un contrato nuevo se negocia a precios de mercado. En Armenia, por ejemplo, la diferencia entre el tope legal de 5,1 % y la variación del mercado de 14,3 % supera los nueve puntos porcentuales.
El costo de vivir en un inmueble incluye más que el canon. La Ley 820 exige que el contrato especifique quién asume los servicios públicos, y en propiedad horizontal la cuota de administración puede representar una parte considerable del gasto mensual. Revisar si el canon incluye la administración evita diferencias entre el valor anunciado y el pago real.
Preguntas frecuentes
Las dudas sobre el reajuste del canon se repiten cada año, en especial cuando se acerca la fecha de renovación del contrato. Estas son las preguntas más comunes sobre el aumento del arriendo en 2026 y el comportamiento de los precios por ciudad.
¿Cuál es el aumento máximo del arriendo en 2026?
El 5,1 %, equivalente a la inflación de 2025 certificada por el DANE. Aplica a los contratos de vivienda urbana que cumplan doce meses bajo el mismo canon, siempre que el arrendador notifique el incremento por escrito.
¿Se puede subir el arriendo dos veces en el mismo año?
No, la Ley 820 permite un solo reajuste cada doce meses de ejecución del contrato. Si el aumento de 2026 ya se aplicó, el siguiente procede al cumplirse un nuevo periodo de doce meses, con el límite que fije la inflación de 2026.
¿En qué ciudad subió más el arriendo en 2026?
Armenia, con alzas de 14,3 % en apartamentos y 13,2 % en casas a septiembre. Le siguen Manizales en apartamentos y Bucaramanga y Medellín en casas, todas con variaciones superiores al 10 %.
¿Qué viene para el arriendo en 2027?
El tope de reajuste para 2027 dependerá de la inflación con la que cierre 2026. El DANE publicará esa cifra en los primeros días de enero de 2027, y a partir de ese momento será el límite para los contratos de vivienda que se renueven durante el año. Los próximos informes del ELDRI, por su parte, mostrarán si las alzas de dos cifras en ciudades como Armenia y Bucaramanga se mantienen o se moderan.
En Arriendo.com es posible comparar apartamentos y casas disponibles en las principales ciudades del país. La consulta de varias opciones en un mismo sector ayuda a contrastar los valores de mercado antes de negociar un contrato.
Este artículo tiene fines informativos. Las cifras corresponden al informe ELDRI de septiembre de 2026 y a la normativa vigente a la fecha de publicación.