Cláusulas ilegales que algunos contratos de arriendo suelen tener
Al momento de arrendar un inmueble, es común que el contrato contenga condiciones que parecen normales, pero que en realidad vulneran los derechos del arrendatario o del arrendador. Estas se conocen como cláusulas abusivas o ilegales, y no tienen validez jurídica según el Código Civil Colombiano.
En este artículo te explicamos cuáles son las cláusulas ilegales más frecuentes, cómo identificarlas y evitarlas, y qué hacer si tu contrato las contiene.
¿Qué es una cláusula abusiva en un contrato de arrendamiento?
Una cláusula abusiva es toda disposición dentro del contrato que rompe el equilibrio entre las partes, imponiendo condiciones injustas o desventajosas, especialmente para el arrendatario.
Por ejemplo, exigir pagos indebidos, limitar derechos o imponer sanciones desproporcionadas son prácticas ilegales.
En Colombia, este tipo de cláusulas son nulas de pleno derecho, es decir, no tienen efecto legal, incluso si el contrato ya fue firmado.
Cláusulas ilegales más comunes en los contratos de arrendamiento
A continuación, se muestran las cláusulas más frecuentes que suelen considerarse ilegales o abusivas en Colombia:
| Tipo de cláusula | Descripción | Motivo por el cual es ilegal o abusiva |
| Cobros adicionales injustificados | Exigir pagos extras por mantenimiento, servicios o administración no incluidos en el canon. | No están respaldados legalmente ni fueron acordados expresamente. |
| Terminación unilateral del contrato | Permitir al arrendador finalizar el contrato sin aviso o sin causa válida. | Viola el principio de mutuo acuerdo y el derecho al debido proceso. |
| Retención del depósito | El arrendador retiene la garantía sin justificación ni comprobantes de daño. | Constituye un abuso de confianza y puede generar sanciones. |
| Limitación del uso del inmueble | Impedir visitas o el uso normal de ciertas áreas. | Contradice el derecho del inquilino al disfrute pleno del bien arrendado. |
| Aumento arbitrario del canon | Incrementos sin respetar los topes legales o sin previo aviso. | Infringe la Ley 820 de 2003 sobre arrendamiento urbano. |
| Renuncia de derechos | Obligar al arrendatario a renunciar a derechos como el preaviso o la renovación. | No tiene validez jurídica; estos derechos son irrenunciables. |
Cómo evitar cláusulas abusivas en tu contrato de arrendamiento
- Lee detenidamente todo el contrato, incluso las letras pequeñas.
- Verifica las referencias legales, especialmente lo establecido en los artículos 2008 al 2035 del Código Civil Colombiano.
- Desconfía de condiciones que otorguen ventajas excesivas a una sola parte.
- Solicita asesoría legal o inmobiliaria antes de firmar, especialmente si notas cláusulas confusas o restrictivas.
- Asegúrate de que todas las condiciones sean acordadas mutuamente y estén por escrito.
Pasos para anular un contrato de alquiler por cláusulas abusivas
Si identificas condiciones injustas o ilegales dentro de tu contrato de arrendamiento, sigue estos pasos para hacer valer tus derechos:
1. Revisa y documenta el contrato completo.
Señala las cláusulas que consideras abusivas y guarda copias físicas o digitales del contrato firmado.
2. Comunica tu inconformidad al arrendador.
Solicita de manera formal (por escrito o correo electrónico) la modificación o eliminación de las cláusulas cuestionadas.
3. Busca conciliación o asesoría legal.
Si no se llega a un acuerdo, acude a un centro de conciliación o consulta con un abogado especializado en derecho inmobiliario.
4. Aporta pruebas del perjuicio o desequilibrio generado.
Conserva todos los documentos, mensajes y recibos que demuestren cómo las cláusulas afectaron tus derechos o generaron un daño económico.
Preguntas frecuentes
¿Cuándo se puede anular un contrato de alquiler?
Un contrato de arrendamiento puede anularse cuando contiene cláusulas abusivas, ilegales o contrarias al Código Civil.
También puede declararse nulo si:
- Se firmó bajo engaño, error o sin consentimiento válido.
- Incluye obligaciones imposibles o contrarias a la ley.
- Una de las partes incumple gravemente las condiciones pactadas.
¿Qué sucede si las cláusulas abusivas son anuladas?
Cuando una autoridad o juez declara nulas las cláusulas abusivas de un contrato de arrendamiento, estas se eliminan sin afectar la validez del resto del contrato.
Es decir, el acuerdo de arriendo sigue vigente, pero las condiciones consideradas injustas o ilegales dejan de tener efecto
¿El arrendador puede cambiar el contrato sin aviso?
No. El arrendador no puede modificar el contrato de arrendamiento sin previo aviso ni sin el consentimiento del arrendatario.
Cualquier cambio en las condiciones —como el valor del canon, la duración o las responsabilidades— debe hacerse por escrito y con la firma de ambas partes, garantizando así la transparencia y la validez legal del acuerdo.
