Aspectos contractuales de los arriendos de bodegas, oficinas y locales comerciales

Los contratos son acuerdos consensuados que toda persona natural y jurídica debe realizar al momento de finiquitar una negociación.

Muchas personas creen que los contratos de arriendo comercial se redactan, estructuran y poseen las mismas leyes que los contratos de arriendo dirigidos a la vivienda, pero realmente es todo lo contrario, ya que, existe un sinfín de leyes que se derivan de la normativa principal de vivienda que es la Ley 820 de 2003 de Arriendo y Vivienda Urbana de Colombia. Entonces, cada aspecto comercial se entabla a partir de las legislaciones del Código de Comercio y Código Civil de Colombia.

¿Cuáles son los aspectos fundamentales de los contratos de locales comerciales?

Tanto las bodegas como las oficinas y locales comerciales deben estar regulados por las leyes que se encuentran descritas en el Código de Comercio y Código Civil colombiano. Es una norma principal que todo arrendador debe conocer y aplicar en la redacción del contrato de alquiler, ya que este es el primer aspecto fundamental, por consiguiente, todo factor contractual debe estar regulado por los artículos que los mismos entes legales expresan para guiar el negocio postulado entre ambas partes.

Como se explicó anteriormente, los contratos de vivienda no pueden regular las acciones y negociaciones de los arriendos para locales comerciales, bodegas y oficinas, por lo tanto, todo cambia por estar ubicado en otro apartado del Código Civil y de Comercio. Así, se deben tener en cuenta los siguientes aspectos

Normativas para viviendas que son utilizadas para fines comerciales

Muchas veces se arrienda una vivienda para ambientarla y darle un uso totalmente comercial, bien sea para situar un local de cara al público o para oficinas de ámbito profesional. Entonces, ¿Sigue siendo la misma normativa de la Ley 820 de 2003? La respuesta es no, ya que, el ambiente determinante es meramente para uso comercial.

La diferencia, es que las personas residen en la vivienda, pero a su vez, tienen una oficina. Es decir, si el uso de la vivienda es mixto, entonces, se debe analizar realmente cuál es el mayor porcentaje de utilización que se le da, y a partir de allí sujetarse a las leyes que aplican. Si más del 50% del predio es empleado como vivienda, entonces la ley 820 de 2003 es la que regularía todo el inmueble; en cambio, si se usa de forma comercial y supera el 50% se aplicará la normatividad mercantil.

Sobre las prórrogas

Las prórrogas de los contratos de locales comerciales, oficinas profesionales, y bodegas se llevan a cabo a partir de los términos que se hayan expresado dentro del contrato de arrendamiento.

No obstante, después de dos años se generan nuevas condiciones donde nace el derecho a la prórroga automática del arrendamiento del inmueble. Esto significa el derecho que tiene el arrendatario de un local comercial, oficina o bodega a que se le renueve el contrato de arrendamiento y para ello debe cumplir con dos requisitos fundamentales: el primero es haber ocupado el inmueble por el tiempo mencionado anteriormente, es decir, dos años. El segundo, que el uso que le haya dado en ese tiempo lo haya hecho con un mismo establecimiento de comercio y no haya cambiado la actividad mercantil.

Acerca de los incrementos de la renta mensual

En todo contrato mercantil los incrementos del canon mensual se realizan de forma deliberada mientras esté escrito en el contrato, siempre y cuando los mismos se encuentren avalados por la normativa comercial de Colombia. Esto es lo que lo hace diferente de los contratos de vivienda, puesto que los incrementos son establecidos por el Indicado de Precios al Consumidor (IPC), del año anterior.