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¿Qué es una promesa de compraventa de un inmueble en Colombia?

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Si es la primera vez que compra una casa, probablemente se haya encontrado con muchos términos nuevos, como la 'promesa de compraventa'. En este artículo, le explicaremos en detalle qué significa y qué debe considerar antes de firmar, para que esté bien informado en cada paso del proceso

La denominada promesa de compraventa es un contrato mediante el cual se acuerda la compra o venta de un inmueble. Este sirve como garantía para asegurar que el vendedor no ofrezca la propiedad a otros compradores, ni modifique la fecha de entrega o el precio previamente establecido. Dicho contrato representa el primer paso en el proceso de escrituración, donde se formaliza lo acordado en la promesa. Asimismo, la promesa de compraventa es un paso crucial en el proceso de compra o venta de un inmueble.

Aunque no es obligatorio firmar para concretar una transacción, una promesa bien redactada y conforme a la ley puede protegerlo de problemas si hay incumplimientos de acuerdos previamente establecidos, tanto verbalmente, como para el vendedor, como para el comprador.

¿Cuál es el objetivo de una promesa de compraventa? 

El contrato de promesa de compraventa establece un compromiso legal entre las partes interesadas con el fin de respetar los términos de venta y concluir la transacción mediante un contrato definitivo que se ajuste a los requisitos legales. Una vez firmado, es obligatorio para ambas partes cumplir lo pactado. 

Al acordar una promesa de compraventa, se constituyen las bases para una transacción segura y protegida legalmente. Sin este compromiso previo, cualquier parte podría retirarse o modificar las condiciones de la venta sin enfrentar consecuencias legales. La promesa de compraventa actúa como una garantía que asegura que ambas partes mantengan su palabra y cumplan con lo acordado, evitando así posibles disputas o malentendidos en el futuro.

Además, la promesa de compraventa brinda seguridad a ambas partes al establecer detalles como el precio de compra, las condiciones de pago, las fechas límite para la firma del contrato definitivo, y cualquier otra cláusula o condición especial acordada entre las partes.

¿Cuándo se debe realizar la promesa de compraventa? 

Ya sea que se compre un inmueble nuevo o usado, se debe firmar una promesa de compraventa con la finalidad de salvaguardar los intereses de ambas partes.

Para los proyectos de vivienda nueva, la constructora es la encargada de proporcionar un formato estándar. En cambio, para la compra de una vivienda usada, comprador y vendedor deben dirigirse a una notaría para formalizar la promesa de compraventa.

Generalmente, la promesa de compraventa va acompañada de un pequeño abono monetario que estará respaldado por un recibo de caja. Este abono se utiliza para separar el inmueble y para el caso de vivienda nueva se legaliza una vez se alcance el punto de equilibrio fiduciario,  es decir, cuando la constructora vende la mitad de los inmuebles del proyecto. 

¿Qué debe tener una promesa de compraventa? 

La promesa de compraventa debe formalizarse en documento escrito, firmado y validado por un notario, e incluir al menos los siguientes datos:

Identificación de las partes: En el formato autenticado de la promesa de compraventa se debe incluir nombre, cédula, domicilio y estado civil de las partes. 

Capacidad legal: Las personas que deseen formalizar un contrato de compraventa deben estar en plena capacidad mental, es decir, no deben padecer de demencia ni de ningún otro trastorno mental que les impida comprender y consentir dicho acuerdo.

Datos del inmueble: El formato de compraventa debe contener la nomenclatura, matrícula inmobiliaria, avalúo catastral, linderos, dependencias y una descripción detallada del bien objeto de la venta.

Cláusula de saneamiento: Una cláusula de saneamiento garantiza que el inmueble en cuestión se encuentra libre de embargos o cualquier otro compromiso financiero que pueda poner en riesgo el patrimonio del comprador.

Precio y forma de pago: Esta sección debe detallar las responsabilidades del comprador frente a la entidad financiera, las consecuencias de un rechazo del crédito por parte de esta, la cuantía de la penalización por incumplimiento y los intereses de demora correspondientes.

Pagos notariales: En este apartado se deberá detallar impuestos, tasas, contribuciones, servicios públicos, cuotas de administración y fecha de entrega del inmueble.

¿Qué pasa si se incumple una promesa de compraventa? 

Si alguna de las dos partes decide incumplir la promesa de compraventa, la parte afectada podrá recurrir a la ley con el fin de salvaguardar sus intereses, pues de acuerdo con  el artículo 1.546 del Código de Comercio, si una de las partes decide invalidar el contrato, se podrá exigir el pago o la resolución tácita del contrato. Asimismo, la parte afectada podría llevar a cabo las siguientes acciones legales: 

  • Demandar el cumplimiento de la promesa: En caso de que alguna de las dos partes no cumpla con lo pactado en la promesa de compraventa, la parte afectada podrá pedirle a un juez que exija el cumplimiento del contrato. A esto se le llama acción de cumplimiento. Por ejemplo, si una constructora no entrega la vivienda en la fecha acordada, la parte perjudicada puede solicitar al juez que ordene a la constructora realizar la entrega como estaba estipulado en el contrato.
  • Demandar la resolución del contrato: En este caso, se trata de solicitar al juez que declare la terminación o finalización del contrato debido a algún incumplimiento grave por parte de una de las partes o por otras circunstancias previamente establecidas en el contrato mismo. 

¿Cuánto cuesta una promesa de compraventa en Colombia? 

El valor de una promesa de compraventa se determina por dos aspectos claves. En primer lugar, está el valor del adelanto de la venta, usualmente entre el 10% y el 20% del precio total de la propiedad. Por otro lado, si ambas partes deciden autenticar y reconocer firmas en la notaría, el costo variará según la notaría seleccionada.

Cabe la pena destacar que, el porcentaje de adelanto, conocido como arras, se establece de mutuo acuerdo entre las partes y actúa como un respaldo para asegurar el cumplimiento del contrato. En caso de incumplimiento por parte del vendedor, este podría estar sujeto a pagar el doble de la cantidad acordada en el adelanto al comprador, mientras que si es el comprador quien incumple, perderá la suma abonada hasta ese momento.

Las promesas de compraventa en Colombia son compromisos legalmente vinculantes que brindan un aval tanto al comprador como al vendedor. Es un instrumento fundamental que regula las condiciones y términos de una futura transacción inmobiliaria, garantizando derechos y obligaciones para ambas partes. 

Preguntas frecuentes sobre promesa de compraventa

¿Qué validez tiene la promesa de compraventa?

En Colombia, como lo explicamos anteriormente, la promesa de compraventa tiene validez legal y puede considerarse como un contrato preliminar en el cual las partes acuerdan realizar una compraventa en el futuro. Este documento establece las condiciones y términos bajo los cuales se llevará a cabo la transacción definitiva, y aunque no transfiere la propiedad del bien, sí genera obligaciones para ambas partes, como el compromiso de realizar la venta y la obligación de pagar un precio determinado.

¿Cuánto tiempo dura una promesa de compraventa?

En Colombia, la duración de una promesa de compraventa puede variar según lo acordado entre las partes en el contrato. Según la ley, no existe un plazo estimado, por lo que puede ser determinado por mutuo acuerdo, siendo común que tenga una validez de tres a seis meses. Sin embargo, es importante destacar que las partes involucradas pueden establecer cualquier período de tiempo que consideren apropiado dentro de los límites legales y siempre y cuando exista acuerdo entre ellas.