Los contratos de arrendamiento o de cualquier otro tipo son fundamentales para realizar cualquier negociación, ya que, permiten que se regulen y se cumplan ciertos comportamientos, responsabilidades, derechos y deberes, bajo los criterios legales pertinentes. En este caso sería la Ley 820 de 2003 de Arriendos y Vivienda Urbana y el Código Civil.
Es por eso que hay que saber identificar la manera en la que se redacta el contrato de arrendamiento, ya que en este documento se establecen las obligaciones a favor de una de las partes en caso tal de que la otra incumpla, dando paso a que se proceda a un mérito ejecutivo.
¿Qué es el mérito ejecutivo y cuándo es tenido en cuenta?
El mérito ejecutivo respalda a la parte que se ha visto afectada por el incumplimiento de lo acordado en un contrato, haciendo que se pueda exigir a la parte deudora el cumplimiento de sus obligaciones. Su característica principal es que este título, permite que la parte acreedora pueda exigir el embargo y secuestro de los bienes con el fin de conseguir el pago del valor acordado. Cabe recordar que en los procesos ejecutivos no se objeta este tipo de procedimientos, ya que desde el principio fue estipulado en el acuerdo contractual y no hay que dar inicio a un proceso declarativo de derechos, sino a proceder con el embargo del deudor.
El mérito ejecutivo posee características esenciales que deben estar contenidas en el contrato de arrendamiento y estas deben ser:
- Expresas: es decir, que se debe incluir el detalle de las personas que intervienen en el proceso y describir cuáles son las obligaciones, quién las asume; cuáles son las condiciones y plazos en los que se deben realizar.
- Claras: la información contenida en el acuerdo contractual debe ser fácil de comprender, ya que, el deudor debe reconocer cuáles son sus obligaciones y requisitos para cumplirlos.
- Exigibles: se considera exigible cuando llega la fecha tope de vencimiento y las obligaciones no han sido cumplidas.
¿Cómo influye el mérito ejecutivo en un contrato de arrendamiento?
Este es uno de los contextos más importantes, ya que, se debe saber qué es y cómo funciona un mérito ejecutivo, por el hecho de que, en estos casos, surgen muchos inconvenientes que se relacionan con el pago.
Según el artículo 14 de la Ley 820 de 2003 de Arrendamiento y Vivienda Urbana, afirma que todas las obligaciones con respecto a los pagos mensuales, indemnizaciones u otros, deben tener un cargo de exigibilidad que lo aporta un mérito ejecutivo. Así que, cuando el arrendatario no paga el valor del canon de arrendamiento, el arrendador debe iniciar un proceso ejecutivo para que un juez dicte el mandamiento de pago, así mismo y de ser necesario, que se realice un secuestro y embargo de la parte deudora como medida para garantizar que se realizará el pago de la deuda.
Además, es útil recordar que el impago de los cánones de arrendamiento hacen efectivo el incumplimiento del acuerdo, y en este caso el arrendador puede exigir la restitución de la propiedad, como lo decreta el artículo 384 del Código General del Proceso. Se recomienda que tanto el arrendador como el arrendatario cumplan con las condiciones y cláusulas que se exponen en el contrato de arrendamiento.
