La cesión de un contrato de arrendamiento es un tema relevante en el ámbito inmobiliario colombiano que puede generar interrogantes tanto para arrendadores como para arrendatarios. En este artículo, encontrará información importante sobre cuándo es válida la cesión de un contrato de arrendamiento y qué factores debe tener en cuenta para llevarla a cabo con éxito.
¿Qué es la cesión de un contrato de arrendamiento y en qué consiste?
La cesión de un contrato de arrendamiento es el acto mediante el cual el arrendatario transfiere todos sus derechos y obligaciones sobre el contrato de arrendamiento a un tercero, conocido como cesionario. Esta transferencia de derechos permite que el cesionario ocupe el inmueble y asuma las mismas condiciones establecidas en el contrato original.
Cesión de contrato de arrendamiento por parte del arrendador
En Colombia, el arrendador también puede ceder el contrato de arrendamiento a un tercero bajo ciertas circunstancias. Algunas razones por las cuales el arrendador puede optar por ceder el contrato incluyen:
Venta del inmueble
Cuando el arrendador decide vender la propiedad arrendada, tiene la opción de ceder el contrato de arrendamiento al nuevo propietario. Esto permite que el nuevo dueño continúe con el contrato en las mismas condiciones acordadas previamente.
Cambio de administración
Si el arrendador ha contratado una inmobiliaria para la administración del inmueble, puede ceder el contrato de arrendamiento a la inmobiliaria para que esta se encargue de la relación con el arrendatario y la gestión del arriendo.
Es importante que la cesión por parte del arrendador se realice mediante un acuerdo escrito y que cuente con la aprobación del arrendatario. Esta aprobación es fundamental para que la cesión sea válida y legal.
Cesión de contrato de arrendamiento por parte del arrendatario
El arrendatario no tiene permitido ceder el contrato de arrendamiento, a menos que cuente con la autorización explícita del arrendador, ya que esta acción está prohibida por la ley en todos los tipos de arrendamientos. Estas restricciones se encuentran detalladas en las siguientes regulaciones:
Artículo 2004 del código civil
“El arrendatario no tiene la facultad de ceder el contrato de arriendo ni de subarrendar, a menos que se le haya expresamente concedido; pero en este caso no podrá el cesionario o subarrendatario usar o gozar de la cosa en otros términos que los estipulados con el arrendatario directo”
Artículo 17 de la Ley 820 de 2003
“En caso de contravención, el arrendador podrá dar por terminado el contrato de arrendamiento y exigir la entrega del inmueble o celebrar un nuevo contrato con los usuarios reales, caso en el cual el contrato anterior quedará sin efectos, situaciones éstas que se comunicarán por escrito al arrendatario.”
Para los arrendamientos de locales comerciales, el Artículo 523 del código de comercio
“El arrendatario no podrá, sin la autorización expresa o tácita del arrendador, subarrendar totalmente los locales o inmuebles, ni darles, en forma que lesione los derechos del arrendador, una destinación distinta a la prevista en el contrato. El arrendatario podría subarrendar hasta la mitad los inmuebles, con la misma limitación. La cesión del contrato será válida cuando la autorice el arrendador (o sea consecuencia de la enajenación del respectivo establecimiento de comercio)”
Es importante destacar que en las tres normativas mencionadas anteriormente, se considera que la cesión sólo es posible con la autorización explícita del arrendador.
Pautas para efectuar la cesión de un contrato de arrendamiento con éxito
La cesión de un contrato de arrendamiento es un proceso delicado que requiere de ciertas pautas para llevarse a cabo de manera exitosa. Aquí hay algunas recomendaciones importantes a tener en cuenta:
- Comunicación con todas las partes: Es fundamental que el arrendador, el arrendatario y el cesionario estén en constante comunicación durante todo el proceso de cesión. La transparencia y el acuerdo entre todas las partes son clave para asegurar una cesión exitosa.
- Acuerdo por escrito: La cesión debe formalizarse mediante un contrato por escrito en el cual se especifiquen claramente los términos y condiciones de la cesión, así como las obligaciones y responsabilidades de cada parte involucrada.
- Aprobación del arrendador: Tanto en la cesión por parte del arrendador como en la cesión por parte del arrendatario, es necesario contar con la aprobación expresa del arrendador. Esta aprobación debe ser documentada por escrito.
- Registro ante notario: Aunque no es obligatorio, registrar la cesión ante notario puede brindar mayor seguridad jurídica a todas las partes involucradas.
Preguntas frecuentes sobre la cesión de un contrato de arrendamiento
¿Es necesario notificar al arrendador sobre la cesión del contrato?
Sí, es fundamental notificar al arrendador sobre la cesión del contrato de arrendamiento y obtener su aprobación por escrito. La cesión sin el consentimiento del arrendador puede ser considerada como una violación del contrato y tener consecuencias legales.
¿Cuáles son las responsabilidades del arrendatario original después de la cesión?
Aunque se haya realizado la cesión, el arrendatario original sigue siendo responsable ante el arrendador por el cumplimiento de las obligaciones establecidas en el contrato de arrendamiento. Esto incluye el pago de la renta y el mantenimiento del inmueble, entre otros aspectos.
Recuerde que la cesión de contratos es un proceso importante que debe realizarse con total transparencia y acuerdo entre todas las partes involucradas. Si está considerando ceder su contrato de arrendamiento o si es el arrendador y ha recibido una solicitud de cesión, le recomendamos buscar asesoría legal y contar con el respaldo de una inmobiliaria profesional para garantizar que el proceso se realice de manera exitosa y en cumplimiento con la normativa vigente. Si tiene más dudas o necesita más información, no dude en ponerse en contacto con expertos en el campo inmobiliario.
