Las cláusulas de desalojo son disposiciones contractuales que especifican las condiciones bajo las cuales se pueda dar por terminado un contrato de arrendamiento. Estas cláusulas son esenciales para establecer un marco legal en caso de incumplimiento y garantizar que se cumplan las condiciones pactadas entre las partes en este documento.
En todo contrato de arrendamiento deben quedar estipuladas las obligaciones tanto del arrendador como del arrendatario, las cuales deben ser acordadas entre ambos, antes de la firma del documento. En caso del incumplimiento de alguna de ellas, estas se convertirán en causales para terminar un contrato de arrendamiento.
Las cláusulas de un contrato de arrendamiento más comunes por las que un arrendador puede desalojar a un arrendatario son: incumplimiento en el pago del canon de arrendamiento, afectaciones a la propiedad y servicios públicos vencidos, entre otras:
1. Incumplimiento en el pago del arriendo
El incumplimiento del inquilino en el pago del arriendo es uno de los motivos más frecuentes para recurrir a una cláusula de desalojo. Si el arrendatario no responde a los requerimientos de pago, el arrendador puede iniciar el proceso de desalojo de acuerdo con las legislaciones legales vigentes.
2. Servicios públicos vencidos
Dentro de las obligaciones adquiridas por el arrendatario al firmar el contrato de arrendamiento se encuentra el pago puntual de los servicios públicos domiciliarios del inmueble que habita. Si se llega al punto de que estos servicios sean suspendidos, puede afectar la vida crediticia de la persona que aparezca como titular en los documentos.
3. Daños al inmueble
Si el arrendatario causa daños graves al inmueble, que afecten su habitabilidad o estructura, esta puede ser una causal para que el propietario dé por terminado el contrato de arrendamiento. Estos daños pueden incluir afectaciones intencionales, modificaciones no autorizadas o falta de mantenimiento.
4. Venta de la propiedad
Si el arrendador decide vender la propiedad arrendada, esto podría dar lugar a la terminación del contrato. Sin embargo, el propietario debe seguir los procedimientos legales y notificar con anticipación al arrendatario para que este tenga el tiempo necesario para encontrar un nuevo inmueble para arrendar.
5. Subarriendo sin autorización
El subarriendo consiste en que el arrendatario le arrienda un espacio del inmueble a otra persona. Los gastos serán compartidos entre ambos, como en el caso de los “roommates” o compañeros de cuarto. Esto se convierte en un problema cuando el inquilino lo hace sin previa autorización del propietario, quien puede exigir el desalojo inmediato del inmueble.
6. Necesidad del arrendador de habitar el inmueble
Si el arrendador necesita la propiedad para su propio uso o el de su familia, esto podría ser una causa legítima para la terminación del contrato de arrendamiento. En cuyo caso, se deben seguir los procedimientos legales y notificar al arrendatario tal como lo indica la ley.
7. Uso indebido de la propiedad
Otro motivo para el desalojo, puede ser el uso indebido de la propiedad arrendada; como realizar actividades ilegales, usar el inmueble para labores comerciales o incumplir con alguna otra restricción del contrato. En tal caso, el arrendador podría considerar esto como un motivo justificado para la terminación del contrato de arrendamiento.
8. Violación de las normas comunitarias
Si el inquilino incumple repetidamente las normas de convivencia o regulaciones comunitarias establecidas en el contrato o en el lugar de residencia, el arrendador puede dar por terminado el contrato de arrendamiento.
Establecer con claridad las cláusulas de incumplimiento de contrato de arrendamiento en los contratos de arrendamiento, constituyen una herramienta legal para el desalojo de un inmueble. Ante la ley, estas violaciones son castigadas con multas o indemnización por terminación de contrato de arrendamiento.
Preguntas frecuentes sobre cláusulas de desalojo en contratos de arrendamiento
Según el Código Civil Colombiano y la Ley 820 de 2003, el arrendatario dispone de tres meses para desalojar el inmueble, contados a partir del día que recibe la notificación para desocupar el inmueble. Esta cláusula de desalojo anticipado debe considerar la fecha de vencimiento del contrato de arrendamiento.
Si el incumplimiento es por parte del arrendador, el pago de la indemnización hacia su arrendatario es de tres (3) meses de arrendamiento, según el numeral 4 del artículo 24 de la Ley 820 de 2003.
Ahora bien, la penalización para el arrendatario es aquella que se haya acordado entre las partes, la cual debe constar en una de las cláusulas del contrato de arrendamiento; sin embargo, esta no puede exceder el valor de los cánones de arrendamiento totales del contrato.
